Zadatek czy zaliczka przy zakupie mieszkania – co wybrać?

Przy zakupie mieszkania wielu kupujących i sprzedających staje przed dylematem: wpłacić zadatek czy zaliczkę? Choć na pierwszy rzut oka oba pojęcia wydają się podobne – w praktyce niosą odmienne skutki prawne i finansowe. Wybór między zadatkiem a zaliczką decyduje o poziomie zabezpieczenia transakcji oraz ryzyku dla stron umowy. W tym poradniku w przystępny sposób wyjaśniamy różnice między zadatkiem a zaliczką, podpowiadamy które rozwiązanie jest bezpieczniejsze w różnych sytuacjach oraz kiedy warto je stosować przy zakupie mieszkania. Odnosimy się do przepisów Kodeksu cywilnego, prezentujemy przykłady z życia (rezerwacja mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym), a także udzielamy praktycznych porad dotyczących umowy przedwstępnej i bezpiecznej wpłaty środków. Na koniec podkreślamy znaczenie współpracy z doświadczonym pośrednikiem nieruchomości, który służy fachowym wsparciem i doradztwem na każdym etapie transakcji.

Zadatek a zaliczka – podstawowe różnice

Zacznijmy od zdefiniowania obu pojęć i wskazania kluczowych różnic:

• Zaliczka – to kwota wpłacana na poczet przyszłej transakcji (część ceny nieruchomości) bez szczególnych konsekwencji prawnych. W przypadku, gdy umowa sprzedaży nie dojdzie do skutku – niezależnie od przyczyny – zaliczka zawsze podlega zwrotowi kupującemu. Prawo nie reguluje zaliczki wprost, co daje stronom sporą swobodę w określaniu warunków zwrotu w umowie. Zaliczka nie pełni funkcji gwarancyjnej – jej przekazanie ma na celu jedynie częściowe opłacenie ceny, a gdy do transakcji nie dojdzie, pieniądze wracają do kupującego. Innymi słowy, zaliczka nie zabezpiecza wywiązania się z umowy przez żadną ze stron.
• Zadatek – to kwota (często ustalana procentowo od ceny) wręczana przy zawarciu umowy przedwstępnej w celu zabezpieczenia transakcji. Zadatek jest instytucją uregulowaną w art. 394 Kodeksu cywilnego i ma charakter gwarancyjno-odszkodowawczy. Jeśli jedna ze stron nie wykona umowy, druga strona może odstąpić od kontraktu bez wyznaczania terminu dodatkowego. Gdy niewywiązanym jest kupujący, sprzedający ma prawo zachować otrzymany zadatek. Natomiast jeśli to sprzedający odstąpi od umowy bez usprawiedliwienia, kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Zadatek tym samym dyscyplinuje obie strony do dotrzymania warunków umowy – kupujący ryzykuje utratę wpłaconej kwoty, a sprzedający świadomość obowiązku zapłaty jej dwukrotności w razie własnej rezygnacji.

Powyższe różnice mają fundamentalne znaczenie dla zabezpieczenia transakcji. Mówiąc najprościej: zaliczka to elastyczna przedpłata zwracana, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku, zaś zadatek to rodzaj zabezpieczenia umowy – może przepaść lub trzeba go zwrócić w dwójnasób, jeśli druga strona nie dotrzyma ustaleń. W kolejnych częściach omówimy, jakie konsekwencje w praktyce niosą oba rozwiązania i które z nich jest korzystniejsze w różnych okolicznościach.

Konsekwencje niewykonania umowy – co się dzieje z zadatkiem lub zaliczką?

Kluczowym zadaniem zadatku i zaliczki jest zabezpieczenie interesów stron na wypadek, gdy umowa przedwstępna (poprzedzająca finalne przeniesienie własności u notariusza) nie zostanie zrealizowana. Warto zatem wiedzieć, jakie konsekwencje prawne wiążą się z niewywiązaniem się z umowy w zależności od tego, czy wpłacono zadatek czy zaliczkę:

• Gdy kupujący rezygnuje lub nie dotrzymuje umowy (z własnej winy):
  – Jeśli strony ustanowiły zadatek, kupujący traci wpłaconą kwotę na rzecz sprzedającego. Sprzedający ma prawo zatrzymać zadatek jako formę rekompensaty za niedoszłą transakcję. Przykładowo, jeśli wpłacono 20 000 zł zadatku, a kupujący odstąpi od umowy bez uzasadnienia, sprzedający zatrzymuje całe 20 000 zł.
  – Jeśli wpłacono zaliczkę, konsekwencje finansowe dla kupującego praktycznie nie występują – sprzedający musi zwrócić zaliczkę w pełnej wysokości. Zaliczka, niezależnie od przyczyny odstąpienia od umowy, podlega zwrotowi kupującemu, nawet jeśli to kupujący ponosi winę za fiasko transakcji. Innymi słowy, kupujący odzyska swoje pieniądze, choć oczywiście straci czas i ewentualne koszty dodatkowe (np. opłaty za dokumenty, wycenę itp.).
• Gdy sprzedający odstępuje od umowy (z własnej winy):
  – Przy zadatku, sytuacja się odwraca – kupujący ma prawo żądać od sprzedającego wypłaty kwoty równej dwukrotności zadatku. Czyli jeśli kupujący wpłacił np. 20 000 zł, a sprzedający rozmyślił się i nie chce sprzedać mieszkania, kupujący może domagać się 40 000 zł odszkodowania (dwu razy 20 000 zł). Zadatek pełni tu rolę finansowej sankcji dla sprzedającego, zniechęcając go do wycofania się z transakcji.
  – Przy zaliczce, kupujący może żądać jedynie zwrotu wpłaconej kwoty w takiej samej wysokości. Sprzedający oddaje zaliczkę i na tym koniec – nie ma ustawowego obowiązku wypłaty żadnej dodatkowej sumy tytułem odszkodowania. Dla kupującego oznacza to brak rekompensaty za utracony czas czy inne koszty, otrzymuje on tylko to, co wpłacił wcześniej.
• Gdy do niewykonania umowy dochodzi bez winy stron lub za porozumieniem stron:
  Zarówno w przypadku zadatku, jak i zaliczki, strony zwracają sobie wtedy przekazane kwoty. Jeśli obie strony zgodnie rozwiązują umowę przedwstępną albo transakcja upada z przyczyn niezależnych (np. siła wyższa uniemożliwiająca finalizację), zadatek podlega zwrotowi w nominalnej wysokości, a obowiązek zapłaty podwójnej kwoty odpada. Analogicznie zaliczka również jest zwracana kupującemu. Prawo wyłącza więc sankcje zadatku w sytuacjach, gdy żadna ze stron nie zawiniła lub obie ponoszą część odpowiedzialności za niedojście umowy do skutku.

Widać wyraźnie, że zadatek wywołuje dotkliwe skutki finansowe dla strony, która nie dotrzyma umowy, podczas gdy zaliczka takich skutków nie rodzi. Dlatego zadatek uważa się za silniejsze zabezpieczenie – chroni interesy poszkodowanego, ale jednocześnie stanowi pewne ryzyko dla wpłacającego. Zaliczka jest neutralna – zapewnia zwrot środków bez względu na okoliczności, lecz przez to nie motywuje stron do wykonania umowy. W kolejnej części przyjrzymy się, które rozwiązanie jest korzystniejsze dla kupującego, a które dla sprzedającego, oraz jak podjąć decyzję odpowiednią do swojej sytuacji.

Zaliczka czy zadatek – co bezpieczniejsze dla kupującego, a co dla sprzedającego?

W praktyce obrotu nieruchomościami znacznie częściej stosuje się zadatek – szczególnie przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym – ponieważ zapewnia on realne zabezpieczenie transakcji dla obu stron. Nie oznacza to jednak, że zadatek zawsze jest najlepszym wyborem. Decyzja zależy od kontekstu, poziomu zaufania między stronami oraz gotowości poniesienia ryzyka. Poniżej omawiamy, kiedy zaliczka bywa korzystniejsza, a kiedy lepiej zdecydować się na zadatek:

Kiedy zaliczka jest lepsza?

Zaliczka może okazać się rozsądniejsza w sytuacji, gdy kupującemu zależy na elastyczności i zminimalizowaniu ryzyka utraty środków. Przypadki, w których warto rozważyć zaliczkę to przede wszystkim:

• Oczekiwanie na kredyt hipoteczny: Gdy zakup mieszkania ma być finansowany kredytem, a decyzja banku nie jest jeszcze pewna, zaliczka daje kupującemu bezpieczeństwo odzyskania pieniędzy w razie nieuzyskania kredytu. Jeżeli bank odmówi finansowania i transakcja upadnie, kupujący nie straci wpłaconej kwoty – zaliczka zostanie mu zwrócona. Dzięki temu może spokojniej czekać na decyzję kredytową, mając pewność, że w razie niepowodzenia nie zostanie bez oszczędności. Zadatek w takiej sytuacji byłby ryzykowny – gdyby kredytu nie udało się uzyskać na czas, kupujący formalnie odpowiada za niewykonanie umowy z własnej winy i mógłby utracić zadatek.
• Niepewność co do decyzji lub sytuacji życiowej kupującego: Jeśli kupujący nie jest w 100% pewny, że sfinalizuje zakup (np. rozważa inne nieruchomości, czeka na sprzedaż własnej nieruchomości lub jego sytuacja zawodowa jest niestabilna), zaliczka zabezpieczy go przed stratą środków. W razie zmiany planów kupujący po prostu otrzyma zwrot zaliczki, co czyni to rozwiązanie bezpieczniejszym dla kogoś, kto może jednak zrezygnować z zakupu. Zadatek w takiej sytuacji stwarza ryzyko utraty gotówki, jeśli kupujący wycofa się bez „ważnego powodu”.
• Długie terminy finalizacji – potrzeba elastyczności: Bywa, że od umowy przedwstępnej do aktu notarialnego mija dłuższy czas (np. deweloper ukończy inwestycję dopiero za rok, albo kupujący negocjuje skomplikowane formalności). Zaliczka pozostawia stronom możliwość wycofania się bez finansowych konsekwencji, co daje większą elastyczność w przedłużających się procesach. Uwaga – z punktu widzenia sprzedającego to oczywiście mniej komfortowe, bo nie ma pewności transakcji, ale czasami praktykowane są zaliczki w umowach rezerwacyjnych z dłuższym horyzontem czasowym.

Z perspektywy kupującego zaliczka jest mniej ryzykowna finansowo – wpłacone pieniądze nie przepadają nawet, jeśli to on nie doprowadzi do transakcji. Trzeba mieć jednak świadomość, że dla sprzedającego zaliczka jest słabym zabezpieczeniem, więc nie każdy sprzedający się na nią zgodzi. Zaliczka w praktyce bywa stosowana, gdy sprzedający darzy kupującego dużym zaufaniem lub okoliczności (np. wspomniany kredyt) wymuszają takie rozwiązanie. W innym przypadku sprzedający może obawiać się, że kupujący łatwo się wycofa, nie ponosząc konsekwencji, co opóźni sprzedaż. Z punktu widzenia sprzedającego zaliczka to co najwyżej sygnał zainteresowania kupnem, ale bez realnego zabezpieczenia transakcji.

Kiedy zadatek jest lepszy?

Zadatek uchodzi za rozwiązanie korzystniejsze, gdy kluczowe jest zabezpieczenie wykonania umowy i zagwarantowanie, że druga strona poważnie traktuje transakcję. Sytuacje przemawiające za zadatkiem to m.in.:

• Sprzedający chce mieć pewność finalizacji: Dla sprzedającego zadatek stanowi formę gwarancji poważnych zamiarów kupującego – ogranicza ryzyko, że kupujący rozmyśli się bezkarnie. Znacząca kwota zadatku mobilizuje kupującego do wywiązania się z ustaleń umowy przedwstępnej, bo inaczej straci pieniądze. W praktyce często ustala się zadatek w wysokości ok. 5–10% ceny nieruchomości, co dla kupującego jest na tyle odczuwalną kwotą, że motywuje go do doprowadzenia sprawy do końca. Jednocześnie dla sprzedającego zadatek oznacza, że w razie fiaska ma przynajmniej finansowe zadośćuczynienie za stracony czas.
• Kupujący jest zdecydowany na zakup: Jeśli jako kupujący jesteś w 100% przekonany, że chcesz nabyć dane mieszkanie (np. jest to wymarzona nieruchomość w świetnej cenie) i masz zabezpieczone finansowanie, zadatek działa na Twoją korzyść, bo zabezpiecza transakcję przed wycofaniem się sprzedającego. Sprzedający mając w ręku zadatek, dwa razy zastanowi się, zanim spróbuje sprzedać mieszkanie komuś innemu – ryzyko utraty dwukrotności zadatku zwykle skutecznie go powstrzyma. Zwyczajowo przyjmuje się, że zadatek wynosi około 10% wartości nieruchomości (choć prawo tego nie narzuca). Ustalenie nawet wyższego zadatku dodatkowo zwiększa pewność sprzedającego, że transakcja dojdzie do skutku, bo ewentualna rezygnacja kosztowałaby go zbyt dużo. Dla kupującego oznacza to również większą gwarancję, że sprzedający nie zerwie umowy i nie poszuka lepszej oferty – w przeciwnym razie będzie musiał oddać nam dwa razy tyle.
• Obie strony są zdeterminowane sfinalizować umowę: W sytuacji, gdy zarówno kupujący, jak i sprzedający są zdecydowani na transakcję i chcą ją maksymalnie zabezpieczyć, zadatek jest naturalnym wyborem. Dyscyplinuje obie strony – kupującego przed rezygnacją, a sprzedającego przed zmianą zdania. W praktyce na rynku nieruchomości zadatek dominuje jako forma zabezpieczenia właśnie z uwagi na swój „motywujący” charakter. Dla sprzedającego to pewniejsza umowa, dla kupującego – większa szansa, że nieruchomość faktycznie będzie na niego czekać do czasu finalizacji.

Podsumowując, wszystko zależy od sytuacji oraz stopnia pewności co do transakcji. Jeśli kupujący potrzebuje większego bezpieczeństwa finansowego (np. czeka na kredyt lub dopuszcza zmianę planów) – lepiej skłonić się ku zaliczce. Gdy jednak priorytetem jest pewność i zdecydowanie stron, a okoliczności nie wskazują na przeszkody – zadatek lepiej zabezpieczy umowę. W razie wątpliwości można też poszukać rozwiązań pośrednich, np. ustalić niewysoki zadatek lub wprowadzić do umowy klauzule pozwalające na zwrot zadatku w określonych sytuacjach (o czym dalej). Najważniejsze, by obie strony świadomie zgodziły się na daną formę i rozumiały jej konsekwencje.

Rynek pierwotny – zaliczka przy rezerwacji mieszkania od dewelopera

Zakup mieszkania na rynku pierwotnym (od dewelopera) często przebiega dwuetapowo. Najpierw zawierana jest umowa rezerwacyjna lub deweloperska, a dopiero potem – po ukończeniu inwestycji – właściwa umowa sprzedaży i przeniesienie własności w kancelarii notarialnej. W kontekście tych etapów pojawia się pytanie, czy stosuje się zadatek czy zaliczkę.

Rezerwacja mieszkania od dewelopera zazwyczaj wiąże się z wpłatą stosunkowo niewielkiej kwoty tytułem opłaty rezerwacyjnej. Przeważnie taka opłata ma charakter zaliczki lub warunkowej kaucji – zabezpiecza ona ofertę dla kupującego na określony czas, ale strony często uzgadniają, że:

• Jeśli klient zrezygnuje z zakupu w czasie trwania rezerwacji, opłata przepadnie na rzecz dewelopera (w praktyce pełni to rolę symbolicznego zadatku, dyscyplinującego kupującego do szybkiej decyzji).
• Jeśli to deweloper wycofa się z oferty (np. sprzeda lokal komuś innemu lub nie dotrzyma warunków rezerwacji), klient otrzymuje zwrot opłaty rezerwacyjnej, czasem nawet podwójnie – zależnie od zapisów umowy rezerwacyjnej.
• Jeśli dojdzie do podpisania umowy deweloperskiej, wpłacona opłata jest zaliczana na poczet ceny mieszkania.

Warto podkreślić, że umowa rezerwacyjna nie przenosi własności ani nie jest formalnie wymagana prawem – to raczej umowny zwyczaj rynkowy. Zaliczka w umowie rezerwacyjnej ma zapewnić, że obie strony traktują sprawę poważnie, ale zwykle nie jest to duża kwota (np. 5–10 tysięcy zł). Dzięki temu kupujący nie ryzykuje wysokiej sumy, a deweloper ma pewność, że klient jest realnie zainteresowany (bo jest gotów „zamrozić” pewną kwotę na czas rezerwacji).

Po upływie okresu rezerwacji kupujący zazwyczaj podpisuje z deweloperem umowę deweloperską w formie aktu notarialnego. Taka umowa (uregulowana ustawą deweloperską) przewiduje już harmonogram wpłat – transze ceny mieszkania wpłacane na mieszkaniowy rachunek powierniczy. W praktyce przy umowie deweloperskiej nie mówi się o zadatku czy zaliczce, bo płatności realizowane są według ustawy, a środki są chronione rachunkiem powierniczym. Jeżeli jednak deweloper żąda dodatkowego zabezpieczenia przy umowie deweloperskiej, może to przybrać formę zadatku – np. kupujący płaci określoną kwotę przy podpisaniu umowy, która w razie niewywiązania się którejś ze stron pełni funkcję zadatku zgodnie z art. 394 KC. W praktyce zdarza się to rzadko, bo sama umowa deweloperska i przepisy dają ochronę obu stronom.

Przykład (rynek pierwotny): Pan Adam znalazł nowe mieszkanie u dewelopera. Podpisał umowę rezerwacyjną, wpłacając 10 000 zł opłaty rezerwacyjnej jako zaliczkę. Bank pozytywnie rozpatrzył jego wniosek kredytowy, więc Pan Adam zawarł następnie umowę deweloperską u notariusza i zaliczka została zaliczona na poczet ceny. Gdyby jednak bank odmówił kredytu i Pan Adam musiał zrezygnować, zgodnie z umową deweloper zwróciłby mu całe 10 000 zł (zaliczka jest zwrotna, bo rezygnacja wynikałaby z okoliczności niezależnych od klienta). Z kolei gdyby to deweloper odwołał rezerwację, Pan Adam również otrzymałby zwrot pieniędzy, a potencjalnie mógłby domagać się dodatkowej rekompensaty (o ile umowa to przewidywała). W przypadku podpisania umowy deweloperskiej i późniejszej rezygnacji Pana Adama bez usprawiedliwienia – opłata mogłaby przepaść na rzecz dewelopera, choć w ramach ustawy deweloper może wtedy żądać raczej odszkodowania niż zatrzymania zadatku, ponieważ formalnie transakcja jest zabezpieczona przepisami dedykowanymi umowom deweloperskim.

Wnioski (rynek pierwotny): Przy zakupie od dewelopera często stosuje się zaliczki rezerwacyjne, które dają kupującemu więcej swobody (np. na czas uzyskania kredytu) i zwykle podlegają zwrotowi lub rozliczeniu w cenie. Zadatek jako taki rzadziej pojawia się w umowach z deweloperem, chyba że strony wyraźnie go zastrzegą. Deweloperzy opierają się na mechanizmach ustawy deweloperskiej, a rezerwacja ma charakter wstępny. Dla kupującego rynek pierwotny jest o tyle bezpieczny, że środki wpłaca na rachunek powierniczy (chroniony bankowo), a własność nabędzie dopiero przy akcie notarialnym przenoszącym własność. Niemniej jednak, zawsze należy uważnie czytać umowy rezerwacyjne i deweloperskie, by wiedzieć, w jakich sytuacjach opłata rezerwacyjna przepada, a kiedy jest zwracana.

Rynek wtórny – zadatek przy umowie przedwstępnej kupna mieszkania

Na rynku wtórnym (przy zakupie mieszkania od dotychczasowego właściciela) standardem jest podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży. Umowa ta – zawarta w formie cywilnoprawnej lub aktu notarialnego – określa warunki przyszłej transakcji (cenę, termin zawarcia umowy przyrzeczonej itp.) i zwykle towarzyszy jej wręczenie sprzedającemu pewnej kwoty. Tutaj właśnie pojawia się decyzja: zadatek czy zaliczka?

W realiach rynku wtórnego zdecydowanie częściej wybierany jest zadatek jako zabezpieczenie umowy przedwstępnej. Jak wspomniano, zadatek gwarantuje sprzedającemu, że kupujący nie wycofa się bez konsekwencji, a kupującemu – że sprzedający nie sprzeda mieszkania komu innemu (bo groziłaby mu kara finansowa). Umowa przedwstępna ma za zadanie dać obu stronom czas na dopełnienie formalności (np. uzyskanie kredytu przez kupującego, skompletowanie dokumentów przez sprzedającego, przygotowanie aktu notarialnego) przy jednoczesnym „zamrożeniu” oferty – sprzedający zobowiązuje się, że sprzeda konkretnie temu kupującemu, a kupujący – że kupi dane mieszkanie na ustalonych warunkach.

Jeśli w umowie przedwstępnej nie określimy wyraźnie, że wpłacona kwota jest zaliczką, to zgodnie z przepisami będzie ona traktowana jak zadatek. Kodeks cywilny (art. 394) z mocy prawa nadaje wręczonej kwocie znaczenie zadatku, chyba że strony zapiszą inaczej lub zwyczaj w danej sytuacji wskazuje na zaliczkę. Dlatego bardzo ważne jest jasne zdefiniowanie charakteru wpłaty przy umowie przedwstępnej. Brak takiego określenia może prowadzić do nieporozumień – np. kupujący myśli, że dał zaliczkę (do zwrotu), a sprzedający uważa to za zadatek (do zatrzymania, jeśli kupujący się wycofa). Dla uniknięcia sporów, już w treści umowy należy wprost zapisać: „Strony postanawiają, że kwota X złotych wpłacona w dniu podpisania umowy stanowi zadatek w rozumieniu art. 394 KC” albo przeciwnie – że jest zaliczką podlegającą zwrotowi w razie niewykonania umowy.

W praktyce rynku wtórnego strony najczęściej decydują się na zadatek w wysokości od 5% do 15% ceny mieszkania. Przykładowo, przy mieszkaniu za 500 000 zł, zadatek może wynieść 25–50 tys. zł. Taka kwota jest już odczuwalna dla kupującego, więc stanowi wiarygodne potwierdzenie jego zamiaru zakupu. Jednocześnie dla sprzedającego jest to zabezpieczenie – jeśli kupujący rozmyśli się lub nie uzyska finansowania, sprzedający zachowa kwotę zadatku, co częściowo zrekompensuje mu stracony czas i szansę sprzedaży innemu chętnemu.

Przykład (rynek wtórny): Pani Beata sprzedaje swoje mieszkanie za 400 000 zł. Pan Marek, zainteresowany kupnem, podpisuje z nią umowę przedwstępną i wpłaca 40 000 zł zadatku (10% ceny). Strony ustalają dwumiesięczny termin na zawarcie umowy przyrzeczonej (aktu notarialnego), aby Pan Marek uzyskał kredyt. Po miesiącu okazuje się, że bank przyznał Panu Markowi kredyt niższy niż oczekiwał i brakuje mu środków. Nie jest w stanie kupić mieszkania, więc odstępuje od umowy. W takiej sytuacji Pani Beata – jako strona poszkodowana niewykonaniem umowy z winy kupującego – zatrzymuje zadatek w wysokości 40 000 zł. Pan Marek traci te pieniądze, co jest dla niego dotkliwą lekcją, ale Pani Beata przynajmniej uzyskała finansowe zadośćuczynienie za to, że jej mieszkanie przez miesiąc było „zarezerwowane” i nie szukała innych kupców. Gdyby zamiast zadatku strony określiły tę kwotę jako zaliczkę, Pani Beata musiałaby oddać 40 000 zł Panu Markowi i pozostałaby z niczym (poza straconym czasem). Z drugiej strony, załóżmy odwrotny scenariusz: Pan Marek wpłacił zadatek, uzyskał kredyt i chciał kupić mieszkanie, ale to Pani Beata rozmyśliła się – znalazła innego kupca gotowego zapłacić więcej. Jeśli Pani Beata odmówi sprzedaży Panu Markowi, będzie musiała zwrócić mu dwukrotność zadatku, a więc 80 000 zł. Tak surowa sankcja skutecznie zniechęca sprzedających do takich praktyk, chroniąc interes kupującego.

Wnioski (rynek wtórny): Przy kupnie mieszkania z drugiej ręki zadatek jest powszechnie uznawany za standard i bezpieczniejsze rozwiązanie dla obu stron transakcji. Zapewnia, że umowa przedwstępna ma „ząb” – jej niedotrzymanie boli finansowo stronę winną. Zaliczka na rynku wtórnym pojawia się rzadziej; można ją rozważyć, gdy kupujący bardzo obawia się utraty środków (np. w razie nieotrzymania kredytu) i sprzedający zgodzi się na takie ustalenie. Niemniej, większość sprzedających woli zadatek, bo daje im on realną ochronę. Dlatego jeśli kupujący chce przekonać sprzedającego do zaliczki, często musi przedstawić mocne argumenty (np. okazać promesę kredytową, by dowieść, że ryzyko rezygnacji jest niewielkie) lub zaproponować inną formę zabezpieczenia.

Jak bezpiecznie zawrzeć umowę przedwstępną i przekazać środki?

Niezależnie od wyboru między zadatkiem a zaliczką, sposób zawarcia umowy przedwstępnej i przekazania pieniędzy ma ogromne znaczenie dla bezpieczeństwa transakcji. Oto najważniejsze porady praktyczne, które warto wziąć pod uwagę:

1. Zawrzyj umowę przedwstępną na piśmie (a najlepiej w formie notarialnej).
   Umowa ustna przy tak poważnej transakcji absolutnie nie wchodzi w grę. Minimalnym standardem jest umowa pisemna, szczegółowo określająca strony, przedmiot sprzedaży (mieszkanie), cenę, termin zawarcia umowy przyrzeczonej, wysokość wpłacanej kwoty i jej charakter (zadatek/zaliczka) oraz inne uzgodnienia. Dla pełnego bezpieczeństwa zaleca się akt notarialny – umowa przedwstępna zawarta u notariusza daje możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem (czyli można zmusić drugą stronę do sprzedaży/kupna, gdyby próbowała się wycofać). Notarialna forma to dodatkowy koszt, ale przy dużych kwotach warto go rozważyć. Co ważne, notariusz może na żądanie stron wpisać do księgi wieczystej informację o zawarciu umowy przedwstępnej, co zapobiegnie sprzedaży mieszkania komuś innemu za plecami kupującego. Przy notarialnej umowie przedwstępnej notariusz zazwyczaj odnotowuje w akcie, że zadatek/zaliczka została uiszczona – stanowi to urzędowe potwierdzenie przekazania pieniędzy.
2. Precyzyjnie określ w umowie, czy wpłata jest zadatkiem czy zaliczką.
   Jak wspomniano wcześniej, brak wyraźnej informacji oznacza, że z mocy prawa wpłata ma skutek zadatku. Dlatego unikaj ogólnych sformułowań typu „Kupujący wpłacił Sprzedającemu kwotę X” bez doprecyzowania. Najlepiej użyć jednoznacznych sformułowań: np. „tytułem zadatku” lub „tytułem zaliczki podlegającej zwrotowi”. Jasne zapisy oszczędzą stronom sporów i dadzą pewność co do konsekwencji.
3. Uwzględnij w umowie istotne warunki dodatkowe (jeśli są potrzebne).
   Strony mają prawo umówić się na własne zasady zwrotu czy przepadku zadatku/zaliczki, o ile nie są one mniej korzystne niż przepisy bezwzględnie obowiązujące. Przykładowo, jeśli kupujący obawia się nieuzyskania kredytu, można dodać klauzulę, że w razie odmownej decyzji banku w określonym terminie, umowa przedwstępna wygasa za porozumieniem stron, a zadatek zostanie zwrócony kupującemu. Taki zapis zmodyfikuje standardowe skutki zadatku i ochroni kupującego przed utratą pieniędzy w okolicznościach niezależnych od niego. Inny przykład: strony mogą uzgodnić, że zaliczka jednak przepada, jeśli kupujący rozmyśli się bez powodu – co de facto upodabnia zaliczkę do zadatku, ale tylko w tej konkretnej sytuacji. Ważne, aby wszystkie nietypowe ustalenia były wyraźnie wpisane do umowy.
4. Dokonaj płatności w sposób udokumentowany i bezpieczny.
   Najlepiej przekazać zadatek/zaliczkę przelewem bankowym na rachunek sprzedającego, z odpowiednim tytułem (np. „zadatek za mieszkanie przy ul. X, umowa przedwstępna z dnia Y”). Dzięki temu zostaje ślad w historii bankowej potwierdzający wpłatę. Jeśli przekazanie następuje gotówką, zadbaj o pokwitowanie – sprzedający powinien pisemnie potwierdzić odbiór kwoty określonej w umowie. Przy umowie notarialnej można wręczyć gotówkę bezpośrednio w kancelarii notarialnej w obecności notariusza – notariusz zapisze w akcie, że kwota została wręczona i przyjęta, co stanowi mocny dowód. Nigdy nie dawaj pieniędzy „na słowo” bez potwierdzenia, nawet jeśli druga strona wydaje się bardzo wiarygodna.
5. Ustal realistyczny termin podpisania umowy ostatecznej (aktu notarialnego).
   Termin ten powinien brać pod uwagę wszystkie niezbędne czynności: uzyskanie decyzji kredytowej (często ~4-6 tygodni), zebranie dokumentów przez sprzedającego (np. zaświadczenia ze spółdzielni, wypisy z ksiąg wieczystych), umówienie notariusza itd. Zbyt krótki termin rodzi ryzyko, że nie zdążycie dopiąć formalności, co mogłoby oznaczać niewykonanie umowy z przyczyn formalnych – a to mogłoby skutkować np. utratą zadatku przez kupującego. Lepiej dać sobie nieco zapasu i ewentualnie podpisać akt wcześniej, niż ustalić zbyt napięty harmonogram. Jeśli finansujesz zakup kredytem, upewnij się, że masz w umowie przedwstępnej wystarczająco dużo czasu na uzyskanie kredytu i wypłatę środków.
6. Rozważ depozyt notarialny dla przekazania większych kwot (opcjonalnie).
   Jeżeli kwota zadatku jest bardzo wysoka lub strony sobie nie ufają, można posłużyć się instytucją depozytu notarialnego. Polega to na tym, że kupujący wpłaca ustaloną sumę na specjalne konto notariusza, a notariusz wypłaci ją sprzedającemu dopiero po spełnieniu określonych warunków (np. przy podpisaniu aktu notarialnego sprzedaży). Daje to pewność, że pieniądze są bezpieczne w okresie między umową przedwstępną a ostateczną – sprzedający ma gwarancję, że środki są odłożone, a kupujący, że nie trafią one do sprzedającego zanim transakcja nie będzie pewna. Depozyt notarialny wiąże się z opłatą dla notariusza, więc to rozwiązanie raczej dla bardzo ostrożnych sytuacji, niemniej warto wiedzieć o takiej opcji.
7. Korzystaj z profesjonalnej pomocy pośrednika lub prawnika.
   Doświadczony pośrednik nieruchomości pomoże Ci przygotować i sprawdzić umowę przedwstępną, doradzi optymalne rozwiązania (zadatek vs zaliczka) oraz zadba o to, by transakcja była dla Ciebie bezpieczna na każdym etapie. Rzetelny agent wie, jak bezpiecznie skonstruować umowę i na co uważać (np. przy zapisach o zadatku czy zaliczce, terminach wydania mieszkania, ewentualnych obciążeniach hipotecznych). Warto skorzystać z takiej wiedzy, zwłaszcza jeśli kupujesz lub sprzedajesz pierwszy raz. Alternatywnie, można zlecić sprawdzenie/opracowanie umowy prawnikowi specjalizującemu się w nieruchomościach. Koszt usługi jest niewspółmiernie mniejszy niż potencjalne straty przy źle zabezpieczonej transakcji, a będziesz mieć pewność, że dokumenty są poprawne.

Stosując się do powyższych zasad, znacznie zminimalizujesz ryzyko związane z wpłatą zadatku czy zaliczki. Pamiętaj – diabeł tkwi w szczegółach, a dokładnie sformułowana umowa i potwierdzenie płatności to podstawa bezpiecznego obrotu nieruchomościami.

Współpraca z biurem nieruchomości – dodatkowa tarcza bezpieczeństwa

Zakup lub sprzedaż mieszkania to jedna z najważniejszych transakcji w życiu, dlatego warto mieć u boku specjalistę. Współpraca z dobrym biurem nieruchomości (pośrednikiem) potrafi znacząco zwiększyć bezpieczeństwo i komfort całego procesu. Profesjonalny pośrednik nieruchomości nie tylko znajdzie kupca lub wymarzone mieszkanie, lecz także zadba o aspekty formalno-prawne transakcji. Jakie korzyści daje zaangażowanie agenta przy kwestii zadatku czy zaliczki?

Przede wszystkim agent dba o właściwe zabezpieczenie umowy. Mając doświadczenie z setkami transakcji, pośrednik wie, jakie zapisy powinny znaleźć się w umowie przedwstępnej, by chronić klienta. Wskaże, czy w danej sytuacji lepiej zastosować zadatek czy zaliczkę, a jeśli zadatek – to jakiej wysokości, żeby należycie zmotywować drugą stronę, ale nie nadmiernie obciążyć kupującego. Pomoże też wynegocjować takie warunki, które są sprawiedliwe i akceptowalne dla obu stron.

Co więcej, profesjonalny pośrednik współpracuje z zaufanymi notariuszami, radcami prawnymi i doradcami kredytowymi, oferując klientom kompleksową obsługę transakcji. Oznacza to, że biuro nieruchomości może zorganizować termin w kancelarii notarialnej, skompletować potrzebne dokumenty, a nawet pomóc w uzyskaniu finansowania zakupu. Klient nie musi samodzielnie przedzierać się przez formalności – agent go przeprowadzi przez cały proces krok po kroku.

Istotnym atutem współpracy z agencją jest bezpieczeństwo finansowe. Pośrednik często pośredniczy w rozliczeniach – doradza np., by zadatek przekazać dopiero przy podpisaniu umowy (nie wcześniej), pilnuje, by wszystko odbyło się zgodnie z prawem. W razie potrzeby może zasugerować skorzystanie z depozytu notarialnego czy innych form zabezpieczenia. Dobry agent stara się przewidzieć ryzyka (np. opóźnienia kredytu, problemy ze strony sprzedającego) i odpowiednio zabezpieczyć interesy klienta w umowie.

One Estate – jako renomowane biuro nieruchomości – przywiązuje ogromną wagę do bezpieczeństwa transakcji. Nasi agenci zapewniają fachowe doradztwo w obrocie nieruchomościami na każdym etapie. Pomagamy klientom zrozumieć różnice między zadatkiem a zaliczką, wspólnie wybieramy najlepsze rozwiązanie, a następnie czuwamy nad prawidłowym przebiegiem transakcji. Dzięki temu nasi klienci unikają typowych pułapek i błędów, czując się pewnie przy podejmowaniu życiowej decyzji o zakupie czy sprzedaży mieszkania. Jak podkreślają eksperci, korzystając z usług licencjonowanego pośrednika, oszczędzasz czas i stres, a jednocześnie zyskujesz merytoryczne wsparcie i ochronę prawną. W tak ważnej sprawie nie warto zostawać samemu – pomoc zaufanego specjalisty bywa bezcenna.

Podsumowanie

Zadatek a zaliczka przy zakupie mieszkania to zagadnienie, od którego może zależeć powodzenie całej transakcji i bezpieczeństwo finansowe stron. Zadatek i zaliczka różnią się w swoich skutkach: zadatek daje mocniejsze gwarancje realizacji umowy (ale wiąże się z ryzykiem utraty środków lub obowiązkiem zapłaty ich dwukrotności w razie fiaska z naszej winy), zaś zaliczka zapewnia większą elastyczność i brak dotkliwych konsekwencji finansowych (ale nie chroni przed wycofaniem się drugiej strony). Wybór między nimi powinien być podyktowany konkretną sytuacją – m.in. pewnością zamiarów kupującego, formą finansowania zakupu, długością okresu do finalizacji oraz poziomem zaufania między stronami.

Dla kupujących finansujących zakup kredytem lub niepewnych swoich planów zaliczka bywa bezpieczniejsza, bo pozwala odzyskać pieniądze w razie niedojścia transakcji do skutkufidom.pl. Z kolei dla sprzedających – oraz zdecydowanych kupujących – zadatek jest korzystniejszy, bo motywuje obie strony do dotrzymania umowy i stanowi realne zabezpieczenie na wypadek problemów. Nie ma rozwiązania idealnego dla wszystkich – kluczowe jest świadome uzgodnienie warunków i zapisanie ich w umowie.

Pamiętajmy, aby każdą wpłatę przy umowie przedwstępnej dokładnie opisać (zadatek czy zaliczka) i najlepiej potwierdzić pisemnie lub notarialnie. Unikajmy pochopnego przekazywania pieniędzy bez umowy – formalności są naszym przyjacielem, gdy chodzi o bezpieczeństwo prawne. Warto też zadbać o odpowiednie terminy i klauzule umowne, by zabezpieczyć się np. na wypadek nieotrzymania kredytu.

Na koniec, nie bójmy się sięgać po pomoc ekspertów. Transakcje na rynku nieruchomości wiążą się z poważnymi kwotami i skomplikowanymi przepisami, więc wsparcie profesjonalnego pośrednika nieruchomości może oszczędzić nam wielu nerwów i pomyłek. Dobry agent zadba o to, by umowa przedwstępna była skonstruowana poprawnie, a nasze środki należycie zabezpieczone. Wraz z nim oraz notariuszem przejdziemy przez cały proces od rezerwacji mieszkania, przez umowę przedwstępną, aż po finalny akt notarialny przenoszący własność – mając pewność, że wszystko odbywa się zgodnie z prawem i w naszym najlepszym interesie.

Zadatek czy zaliczka? – Ostateczna odpowiedź brzmi: to zależy. Świadomie analizując opisane wyżej różnice i scenariusze, możemy podjąć decyzję dopasowaną do naszych potrzeb i sytuacji. Najważniejsze, by żadnej z tych form nie traktować pochopnie. Dobrze sformułowana umowa i przemyślany wybór zadatku lub zaliczki stanowią fundament bezpiecznej transakcji na rynku nieruchomości. Dzięki temu zakup mieszkania – czy to na rynku pierwotnym, czy wtórnym – odbędzie się bez przykrych niespodzianek, a my zyskamy wymarzone cztery kąty z pełnym spokojem ducha.

FAQ: Zadatek czy zaliczka przy zakupie mieszkania?

Zobacz także:

1.Podatek od sprzedaży mieszkania (ulga mieszkaniowa 3 lata)

2.Najem instytucjonalny – najważniejsze kwestie dla najemcy i inwestora

3.Najem krótkoterminowy w Polsce – ścieżka po przepisach i rejestracji

4.Sprzedaż mieszkania z kredytem w 2025 roku – co warto wiedzieć i na co należy uważać