Podatek od sprzedaży mieszkania (ulga mieszkaniowa 3 lata)

Sprzedaż mieszkania może wiązać się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego. W Polsce obowiązuje tzw. podatek od sprzedaży nieruchomości (często potocznie nazywany podatkiem od wzbogacenia) w wysokości 19%. Istnieją jednak ulgi podatkowe, które pozwalają uniknąć tej daniny – najważniejsza z nich to ulga mieszkaniowa, dająca 3 lata na wydatkowanie pieniędzy ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Poniżej wyjaśniamy krok po kroku, kiedy trzeba zapłacić podatek przy sprzedaży mieszkania, na czym polega ulga mieszkaniowa, jakie wydatki się do niej zaliczają oraz jakie zmiany w uldze mieszkaniowej planowane są od 2026 roku. Artykuł ma charakter poradnikowy i skierowany jest do osób prywatnych – sprzedających swoje mieszkanie – które chcą legalnie uniknąć podatku lub dowiedzieć się, jak poprawnie rozliczyć sprzedaż nieruchomości.

Kiedy trzeba zapłacić podatek przy sprzedaży mieszkania?

Zasadniczo podatek dochodowy (PIT) od sprzedaży mieszkania musisz zapłacić wtedy, gdy sprzedajesz nieruchomość przed upływem 5 lat od jej nabycia. Stawka podatku wynosi 19% i liczy się od dochodu (zysku) ze sprzedaży mieszkania. Dochodem jest kwota, jaką uzyskałeś ze sprzedaży, pomniejszona o koszty nabycia mieszkania i inne koszty uzyskania przychodu (np. wydatki na remont podnoszący wartość, opłaty notarialne przy zakupie itp.). Jeśli od zakupu mieszkania (lub jego wybudowania) minęło 5 pełnych lat podatkowych, sprzedaż w ogóle nie podlega opodatkowaniu – wtedy nie musisz płacić żadnego podatku od uzyskanego zysku. Przykładowo: kupiłeś mieszkanie w 2019 roku – po upływie pięciu lat od końca 2019 r., czyli od 1 stycznia 2025 r., możesz sprzedać je bez podatku.

Uwaga: termin 5 lat liczymy od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. W przypadku mieszkania otrzymanego w spadku prawo jest bardziej korzystne – pięcioletni okres liczy się od końca roku, w którym spadkodawca nabył lub wybudował tę nieruchomość. Oznacza to, że jeśli np. odziedziczyłeś mieszkanie po rodzicu, który był właścicielem od kilkunastu lat, możesz je sprzedać bez podatku właściwie od razu. Natomiast w przypadku darowizny 5 lat liczy się od momentu otrzymania mieszkania w darowiźnie (tu ustawodawca nie przewidział ulgi – sprzedaż darowanego mieszkania przed upływem 5 lat od darowizny podlega PIT na ogólnych zasadach).

Podsumowując: sprzedaż mieszkania po 5 latach jest zwolniona z podatku, a sprzedaż przed upływem 5 lat powoduje powstanie obowiązku zapłaty 19% PIT od dochodu ze sprzedaży. Istnieje jednak ważny wyjątek, który pozwala uniknąć podatku mimo sprzedaży przed upływem tego okresu – to właśnie ulga mieszkaniowa.

Co to jest ulga mieszkaniowa (3 lata) i na czym polega?

Ulga mieszkaniowa to zwolnienie z podatku dochodowego przysługujące sprzedającemu nieruchomość, pod warunkiem że przeznaczy on środki uzyskane ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Innymi słowy, jeśli sprzedasz mieszkanie przed upływem 5 lat od jego nabycia, możesz uniknąć zapłaty 19% podatku, jeżeli cały przychód ze sprzedaży zainwestujesz w zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Ustawa przewiduje na to limit czasu 3 lat – pieniądze ze sprzedaży muszą zostać wydane najpóźniej w ciągu trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.

Dzięki uldze mieszkaniowej państwo zachęca podatników do poprawy swojej sytuacji mieszkaniowej – zamiast płacić podatek od sprzedaży, możesz przeznaczyć te środki np. na zakup nowego, większego mieszkania dla siebie. Warunkiem jest jednak, aby faktycznie zaspokoić własne cele mieszkaniowe, a nie traktować ulgi jako sposobu na uniknięcie podatku przy czysto inwestycyjnej sprzedaży. Ulga mieszkaniowa dotyczy wyłącznie osób fizycznych sprzedających nieruchomości prywatnie (nie w ramach działalności gospodarczej).

Przykład: Kupujesz mieszkanie w 2022 r. za 400 tys. zł, a sprzedajesz w 2024 r. za 500 tys. zł (przed upływem 5 lat). Masz 100 tys. zł dochodu ze sprzedaży, który normalnie podlegałby opodatkowaniu 19%. Jeśli jednak w ciągu 3 lat od końca 2024 r. wydasz całe 500 tys. zł (czyli cały przychód) na np. zakup innej nieruchomości dla siebie, wówczas cały dochód będzie zwolniony z podatku – nie zapłacisz ani złotówki PIT dzięki uldze mieszkaniowej. Gdybyś wydał tylko część uzyskanej kwoty, zwolniona będzie odpowiednia proporcjonalna część dochodu, a od reszty zapłacisz podatek (szczegóły poniżej).

Na co można przeznaczyć środki, aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej?

Lista wydatków uznawanych przez fiskusa za własne cele mieszkaniowe jest dość szeroka. Obejmuje zarówno zakup nowej nieruchomości, jak i inwestycje we własny obecny dom. Aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej, środki ze sprzedaży mieszkania możesz przeznaczyć m.in. na:

• Zakup nieruchomości mieszkalnej – np. kupno mieszkania, domu jednorodzinnego, udziału w takim budynku lub lokalu. Ulga obejmuje także nabycie gruntu związanego z tym budynkiem lub lokalem (np. działki pod dom jednorodzinny) czy nawet spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.
• Budowę lub rozbudowę domu – wybudowanie własnego budynku mieszkalnego od podstaw, a także rozbudowa, nadbudowa lub przebudowa istniejącego budynku mieszkalnego na cele mieszkaniowe.
• Remont lub adaptację – środki możesz przeznaczyć na remont własnego mieszkania lub domu albo adaptację budynku niemieszkalnego (np. strychu, lokalu użytkowego) na cele mieszkalne. Wszystkie nakłady zwiększające standard lub wartość nieruchomości własnej, które poprawiają Twoje warunki mieszkaniowe, wpisują się w cele mieszkaniowe.
• Zakup działki budowlanej – jeżeli kupisz grunt pod budowę własnego budynku mieszkalnego, również spełnisz warunki ulgi. Co ważne, prawo dopuszcza też nabycie innej działki, która w ciągu 3 lat zmieni przeznaczenie na budowlaną pod budowę domu.
• Spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na cele mieszkaniowe – jeśli masz kredyt na mieszkanie lub dom, możesz przeznaczyć środki ze sprzedaży na wcześniejszą spłatę kredytu wraz z odsetkami (dotyczy to także kredytu refinansowego czy konsolidacyjnego, o ile pierwotnie był zaciągnięty na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych). Na przykład spłata pozostałego kredytu za dotychczasowe mieszkanie, które sprzedajesz, kwalifikuje się do ulgi.
• Budowę elementów infrastruktury domowej – ustawodawca w interpretacjach uznaje za cel mieszkaniowy także wydatki związane z wykończeniem domu/mieszkania, które są trwale z nim związane. Możesz więc śmiało zaliczyć wydatki na instalacje (wodno-kanalizacyjne, elektryczne, CO itp.) oraz niezbędne wyposażenie stałe.

Warto dodać, że zgodnie z interpretacją ogólną Ministra Finansów z 13 października 2021 r., do wydatków mieszkaniowych można zaliczyć nawet niektóre elementy wyposażenia domu czy mieszkania. Na przykład zakup i montaż sprzętu AGD (kuchenki, płyty grzewczej, piekarnika, zmywarki, lodówki itp.), oświetlenia wbudowanego (sufitowego, ściennego) czy mebli wykonanych na wymiar i trwale zabudowanych (np. szafy wnękowe, zabudowa kuchni) – to wszystko również może być uznane za wydatki na własne cele mieszkaniowe w ramach ulgi. Chodzi oczywiście o elementy, które stanowią integralną część nieruchomości i podnoszą standard Twojego nowego lokum. Dzięki temu korzystając z ulgi można sfinansować nie tylko sam zakup nieruchomości, ale i jej wykończenie pod klucz.

Ile jest czasu na wykorzystanie ulgi mieszkaniowej?

Aby zachować prawo do zwolnienia, musisz ponieść wydatki na cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od sprzedaży. Co ważne, termin ten liczymy od końca roku podatkowego, w którym zbyłeś mieszkanie. Daje to w praktyce nieco więcej czasu niż równe 36 miesięcy – jeśli sprzedaż nastąpiła np. w styczniu 2025, to trzyletni okres liczony od końca 2025 roku upływa dopiero z końcem 2028 roku. Masz zatem prawie 4 lata kalendarzowe na spożytkowanie środków ze sprzedaży. Z kolei gdy sprzedaż mieszkania nastąpi w grudniu, okres ten wyniesie dokładnie 3 lata.

Istotne jest, by ściśle przestrzegać tego terminu. Ustawa nie przewiduje jego przedłużenia – wydatki na cele mieszkaniowe po upływie 3 lat nie dadzą już ulgi, a urząd skarbowy upomni się o należny podatek wraz z odsetkami (jeśli wcześniej zadeklarowałeś ulgę). Dlatego planując kolejne kroki po sprzedaży mieszkania, warto uwzględnić ten czasowy warunek. Jeśli np. zamierzasz wybudować dom za pieniądze ze sprzedaży, upewnij się, że zdążysz ponieść wystarczające wydatki budowlane przed upływem terminu.

Częściowe wykorzystanie ulgi – co jeśli wydasz tylko część kwoty?

Ulga mieszkaniowa nie wymaga, byś wydał cały uzyskany przychód ze sprzedaży nieruchomości – możesz wydać tylko część, a z ulgi skorzystasz proporcjonalnie. Zasada jest taka, że zwolniona z podatku będzie ta część dochodu ze sprzedaży, która odpowiada proporcji wydatków mieszkaniowych do przychodu ze sprzedaży. Brzmi skomplikowanie? W praktyce można to objaśnić przykładem:

Sprzedałeś mieszkanie za 300 000 zł. Koszty, które poniosłeś przy zakupie (cena zakupu plus np. opłaty notarialne) wyniosły 250 000 zł, więc Twój dochód ze sprzedaży to 50 000 zł. Postanowiłeś kupić mniejszy domek za 150 000 zł, a resztę pieniędzy przeznaczyłeś na inne cele. Wydatki na własne cele mieszkaniowe wyniosły 150 000 zł, co stanowi 50% kwoty uzyskanego przychodu (150 000 zł z 300 000 zł). W związku z tym 50% Twojego dochodu ze sprzedaży będzie zwolnione z podatku, a od pozostałych 50% dochodu musisz zapłacić 19% PIT. Gdybyś całość 300 000 zł przeznaczył na cele mieszkaniowe, cały dochód byłby zwolniony. Gdybyś nie przeznaczył nic – podatek należałoby uiścić od całego dochodu.

Rozwiązanie proporcjonalne chroni podatnika przed utratą ulgi w całości, jeśli nie uda mu się wydać całej kwoty. Ważne jest jednak, aby udokumentować wszystkie wydatki (np. fakturami, aktami notarialnymi zakupu), które chcesz zaliczyć do ulgi mieszkaniowej. Urząd skarbowy może poprosić o dowody poniesienia tych kosztów, zwłaszcza jeśli są to wydatki remontowe czy na wyposażenie.

Jak rozliczyć podatek od sprzedaży mieszkania (PIT-39)?

Sprzedając nieruchomość przed upływem 5 lat, jesteś zobowiązany do złożenia zeznania rocznego PIT-39 za rok, w którym nastąpiła sprzedaż. Deklarację PIT-39 składasz do 30 kwietnia roku następnego (zgodnie z ogólnym terminem rozliczeń rocznych PIT). Co ważne, musisz złożyć PIT-39 niezależnie od tego, czy ostatecznie wyjdzie podatek do zapłaty. Nawet jeśli dzięki uldze mieszkaniowej cały dochód będzie zwolniony lub jeśli poniesiesz stratę, zeznanie i tak należy złożyć, wykazując odpowiednio dochód zwolniony lub stratę.

W formularzu PIT-39 wykazujesz: przychód ze sprzedaży, koszty nabycia, dochód oraz dochód zwolniony na mocy ulgi mieszkaniowej (jeśli z niej korzystasz). Jeżeli w momencie składania zeznania już wiesz, że przeznaczysz całość lub część środków na cele mieszkaniowe, możesz od razu wykazać w PIT-39 dochód zwolniony (proporcjonalnie do planowanych wydatków mieszkaniowych). Urząd Skarbowy nie wymaga, aby do końca kwietnia następnego roku środki były już wydane – ważne jednak, byś zadeklarował zamiar skorzystania z ulgi. Przykładowo, jeśli sprzedałeś mieszkanie w 2025 roku i zamierzasz kupić nowy dom w 2026, to w PIT-39 za 2025 r. (składanym do 30 kwietnia 2026) wykażesz, że dochód będzie zwolniony na podstawie art. 21 ust.1 pkt 131 ustawy o PIT (ulga mieszkaniowa).

Korekta zeznania: Po złożeniu PIT-39 masz wspomniane 3 lata na realizację wydatków. Jeśli zadeklarowałeś ulgę, ale nie spełnisz warunków w terminie – np. nie wydasz całej zadeklarowanej kwoty lub wydasz na cele nieobjęte ulgą – wówczas musisz złożyć korektę PIT-39 i dopłacić należny podatek wraz z odsetkami za zwłokę. Odsetki będą liczone od dnia następującego po upływie terminu płatności, czyli generalnie od maja roku następnego po sprzedaży (bo podatek byłby płatny do 30 kwietnia, gdyby nie ulga). Dlatego tak ważne jest realistyczne planowanie wydatków mieszkaniowych – aby uniknąć sytuacji, w której po kilku latach trzeba nagle oddać fiskusowi sporą kwotę z odsetkami.

Ulga mieszkaniowa – zmiany od 2026 roku

Na horyzoncie są istotne zmiany w przepisach dotyczących ulgi mieszkaniowej. Rząd zapowiedział zaostrzenie zasad ulgi od 1 stycznia 2026 r. – wszystko po to, by ukrócić nadużycia stosowane przez inwestorów i tzw. flipperów. Obecnie z ulgi mieszkaniowej mogą korzystać także osoby, które mają więcej niż jedną nieruchomość, a jedynie formalnie deklarują przeznaczenie kolejnej na własne cele mieszkaniowe. W praktyce dochodziło do sytuacji, w których ktoś kupował mieszkanie inwestycyjnie (np. pod wynajem albo z zamiarem szybkiej odsprzedaży z zyskiem), zamieszkiwał w nim krótko dla pozoru, po czym sprzedawał, powołując się na ulgę i nie płacąc podatku. Można było też korzystać z ulgi wielokrotnie, mając kilka mieszkań.

Planowane zmiany mają sprawić, że ulga mieszkaniowa będzie faktycznie służyć polepszeniu własnych warunków mieszkaniowych podatnika. Zgodnie z projektem nowelizacji, nowym warunkiem skorzystania z ulgi będzie brak posiadania innej nieruchomości mieszkalnej w momencie realizacji własnego celu mieszkaniowegomoney.pl. Innymi słowy, jeśli sprzedajesz mieszkanie i kupujesz nowe w ramach ulgi, to aby nie płacić podatku, nie możesz jednocześnie pozostać właścicielem innego mieszkania lub domu. Gdy podatnik posiada więcej niż jedną nieruchomość, ulga nie będzie mu przysługiwać, chyba że… w ciągu określonego czasu pozbędzie się tej dodatkowej nieruchomości. Ustawodawca planuje tu pewne ustępstwo – jeśli w ciągu 3 lat od skorzystania z ulgi podatnik dokona darowizny posiadanej drugiej nieruchomości na rzecz najbliższej rodziny (dzieci, wnuków) albo przekaże ją Skarbowi Państwa czy gminie, wówczas mimo początkowego posiadania dwóch mieszkań ulga ma zostać utrzymana. Taki mechanizm ma zapobiec sytuacji, w której bogatsi inwestorzy z wieloma lokalami unikają podatku, udając że każdy kolejny zakup służy ich własnym potrzebom.

Zmiany te są na etapie projektu, ale wiele wskazuje na to, że wejdą w życie z początkiem 2026 roku. W praktyce dla osób prywatnych sprzedających mieszkanie w 2025 r. nic jeszcze nie ulega zmianie – mogą one korzystać z ulgi na dotychczasowych zasadach (bez względu na liczbę posiadanych nieruchomości, byle wydali środki na cele mieszkaniowe w 3 lata). Natomiast osoby planujące sprzedaż i zakup kolejnego mieszkania w 2026 r. powinny już brać pod uwagę nowe ograniczenia. Jeśli masz dwie nieruchomości i liczysz na ulgę mieszkaniową przy sprzedaży jednej z nich, być może będziesz musiał rozważyć przekazanie drugiej np. w darowiźnie dzieciom, aby spełnić warunki. Celem rządu jest bowiem, aby mieszkanie służyło mieszkaniu, a nie unikaniu opodatkowania inwestycji – ulgę ma otrzymać ten, kto rzeczywiście poprawia swoją sytuację mieszkaniową, a nie ten, kto zarabia na obrocie nieruchomościami.

Podsumowanie

Podatek od sprzedaży mieszkania wynosi 19% i obowiązuje przy sprzedaży przed upływem 5 lat od nabycia lokalu. Dzięki uldze mieszkaniowej wiele osób prywatnych nie musi płacić tego podatku – warunkiem jest przeznaczenie pieniędzy ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat od końca roku sprzedaży. Ulgę można wykorzystać przy zakupie nowego domu lub mieszkania, spłacie kredytu hipotecznego, budowie czy remoncie – nawet wybrane elementy wyposażenia wnętrza mogą być sfinansowane w ten sposób. Ważne, by prawidłowo rozliczyć ulgę w zeznaniu PIT-39 i dotrzymać terminów oraz kwot wydatków. W najbliższym czasie (od 2026 r.) warto śledzić zmiany przepisów, ponieważ rząd planuje zaostrzenie kryteriów ulgi mieszkaniowej tak, by służyła ona wyłącznie zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych podatników, a nie celom inwestycyjnym. Mądre zaplanowanie sprzedaży mieszkania – z uwzględnieniem obowiązujących ulg i terminów – pozwoli Ci zaoszczędzić znaczną kwotę i bez stresu dopełnić wszystkich formalności zgodnie z prawem. Powodzenia przy sprzedaży!

FAQ: Podatek od sprzedaży mieszkania

Zobacz także:

1.Ile kosztuje notariusz przy zakupie mieszkania?

2.Najem instytucjonalny – najważniejsze kwestie dla najemcy i inwestora

3.Najem krótkoterminowy w Polsce – ścieżka po przepisach i rejestracji

4.Sprzedaż mieszkania z kredytem w 2025 roku – co warto wiedzieć i na co należy uważać