Ile kosztuje notariusz przy zakupie mieszkania? To pytanie zadaje sobie wielu kupujących, którzy po znalezieniu wymarzonego M (mieszkania) zaczynają odkrywać, że cena nieruchomości to nie jedyny wydatek. Przy zakupie mieszkania pojawia się szereg dodatkowych kosztów – podatków i opłat, o których warto wiedzieć zawczasu, aby odpowiednio zaplanować budżet. W tym poradniku wyjaśniamy wszystkie główne koszty związane z nabyciem mieszkania, skupiając się na opłatach notarialnych (taksie notarialnej) i na tym, co wpływa na ich wysokość. Poruszamy także kwestie różnic między rynkiem pierwotnym a wtórnym, podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) i podatku VAT, opłat sądowych za księgę wieczystą, a także innych potencjalnych wydatków, takich jak prowizja dla pośrednika czy koszty przy kredycie hipotecznym. Dzięki tej wiedzy unikniesz niespodzianek finansowych i świadomie przygotujesz się do zakupu.
Podatek PCC a VAT przy zakupie mieszkania
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) to podstawowy podatek związany z zakupem nieruchomości na rynku wtórnym (od osoby prywatnej). Wynosi on 2% wartości rynkowej mieszkania i płaci się go jednorazowo u notariusza w momencie podpisywania aktu notarialnego. Na przykład przy mieszkaniu wartym 400 tys. zł podatek PCC wyniesie 8 tys. zł. Pamiętaj, że notariusz pobiera PCC przy akcie i następnie przekazuje go do urzędu skarbowego.
Ważna ulga: od 31 sierpnia 2023 roku obowiązuje zwolnienie z PCC dla osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie lub dom na rynku wtórnym. Oznacza to, że jeśli nigdy wcześniej nie posiadałeś żadnej nieruchomości mieszkalnej, to przy pierwszym zakupie z rynku wtórnego nie zapłacisz 2% PCC. To duża oszczędność – dla mieszkania wartego 500 tys. zł podatek PCC normalnie wyniósłby 10 tys. zł, a w przypadku pierwszego mieszkania oszczędzasz całą tę kwotę. Uwaga: warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest brak posiadania innego lokalu mieszkalnego (nawet w ułamkowej części powyżej 50% udziału) w dniu zakupu ani wcześniej. W przeciwnym razie podatek PCC obowiązuje i obciąża kupującego.
Przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym (od dewelopera) podatek PCC nie występuje, ponieważ cena nieruchomości od dewelopera zawiera już podatek VAT. Deweloper dolicza VAT do ceny mieszkania, więc kupujący nie płaci PCC ani żadnego dodatkowego podatku od zakupu. Stawka VAT na nowe lokale mieszkalne wynosi 8% dla mieszkań do 150 m² (oraz dla domów do 300 m²) i 23% dla większych nieruchomości. VAT jest wkalkulowany w cenę przez dewelopera i rozliczany przez sprzedającego, dlatego kupujący lokal od dewelopera nie odprowadza już PCC.
Warto też pamiętać o podatku PCC od ustanowienia hipoteki. Jeśli kupujesz mieszkanie na kredyt i bank wymaga ustanowienia hipoteki na tej nieruchomości, zapłacisz dodatkowo PCC od hipoteki w wysokości 0,01% wartości zabezpieczenia, jednak nie mniej niż 19 zł. W praktyce najczęściej jest to symboliczna, stała kwota 19 zł – właśnie taką sumę płaci się przy standardowej hipotece kaucyjnej ustanawianej na rzecz banku. Ten podatek również uiszcza się u notariusza podczas podpisywania aktu (lub w sądzie przy składaniu wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej). Mimo że kwota PCC od hipoteki jest niewielka, warto ją odnotować w kosztorysie zakupu, jeśli finansujesz zakup kredytem.
Taksa notarialna i opłaty notarialne przy zakupie mieszkania
Zakup mieszkania wymaga podpisania aktu notarialnego u notariusza – jest to umowa sprzedaży w formie aktu, której prawo wymaga przy przeniesieniu własności nieruchomości. Notariusz za dokonanie tej czynności pobiera wynagrodzenie zwane taksą notarialną. Taksa notarialna to podstawowa opłata notarialna i jej wysokość zależy przede wszystkim od wartości nieruchomości będącej przedmiotem umowy. Maksymalne stawki taksy są regulowane przepisami – istnieje rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości określające, ile maksymalnie notariusz może pobrać przy danej wartości transakcji.
W praktyce wysokość taksy notarialnej rośnie wraz z ceną mieszkania, ale ma swoje górne ograniczenia. Dla przykładu, dla mieszkania o cenie 300 000 zł maksymalna taksa notarialna wynosi około 1010 zł netto (czyli bez VAT), a przy mieszkaniu o wartości 500 000 zł – około 1560 zł netto. Trzeba do tego doliczyć podatek VAT 23%, który również jest należny od usług notarialnych. To oznacza, że np. przy taksie 1000 zł netto, zapłacisz 1230 zł brutto (z VAT). Warto zaznaczyć, że podane kwoty to stawki maksymalne – notariusze często stosują stawki właśnie w tych granicach, szczególnie przy standardowych transakcjach, choć czasami istnieje możliwość negocjacji niższej ceny za prostą czynność.
Czy można negocjować taksę notarialną? Tak, wysokość opłaty notarialnej podlega negocjacji. Prawo określa jedynie maksymalne stawki, a notariusz może zastosować niższą taksę według własnego cennika. Warto zatem porównać oferty kilku kancelarii notarialnych – w dużych miastach konkurencja jest spora i zdarza się, że różni notariusze proponują różne ceny za tę samą czynność. Negocjacja bywa możliwa zwłaszcza gdy transakcja jest nieskomplikowana (np. zakup za gotówkę, bez skomplikowanych zapisów czy pełnomocnictw) lub gdy sprzedający i kupujący pojawiają się u notariusza wspólnie (co i tak jest standardem). Warto zapytać wprost, czy istnieje możliwość obniżenia taksy – w najgorszym razie usłyszymy odmowę, ale często notariusze skłonni są udzielić niewielkiego rabatu, aby przyciągnąć klienta.
Pamiętaj o VAT i wypisach: do każdej ustalonej kwoty taksy notarialnej notariusz doliczy 23% VAT, co istotnie wpływa na ostateczną cenę usługi. Ponadto notariusz pobiera opłaty za wypisy aktu notarialnego. Wypis to po prostu oficjalna kopia aktu – otrzymuje się ich kilka: dla każdej ze stron transakcji, dla sądu prowadzącego księgę wieczystą, a czasem dla banku udzielającego kredytu. Każdy wypis kosztuje kilkadziesiąt złotych (zależnie od liczby stron aktu). Przykładowo, jeśli akt ma 10 stron, a stawka za stronę wynosi powiedzmy 6 zł netto, to jeden wypis może kosztować ~60-70 zł brutto. Zazwyczaj przygotuj się na koszt rzędu 100-200 zł łącznie za komplet wypisów, w zależności od objętości dokumentu i liczby egzemplarzy.
Kto ponosi koszty notarialne – kupujący czy sprzedający?
W polskiej praktyce rynkowej standardowo koszt taksy notarialnej i związanych opłat ponosi kupujący mieszkanie. Przyjęło się to dlatego, że kupujący jest zainteresowany zabezpieczeniem swoich praw własności w akcie notarialnym i wpisach do księgi wieczystej – płacąc za notariusza, ma pewność, że czynność zostanie dokonana i zarejestrowana poprawnie. Strony mogą jednak umówić się inaczej. Prawo nie narzuca tutaj obowiązku jednej ze stron, więc wszystko zależy od ustaleń między kupującym a sprzedającym. Zdarza się, że przy trudnych negocjacjach sprzedający zgadza się pokryć część kosztów notarialnych lub np. koszt wypisów, aby odciążyć kupującego.
Już na etapie uzgadniania warunków transakcji warto jednoznacznie ustalić, kto zapłaci za notariusza i opłaty okołotransakcyjne. Najlepiej wpisać takie ustalenia w umowę przedwstępną albo przynajmniej potwierdzić mailowo. Jeśli jesteś kupującym i masz taką możliwość negocjacyjną, postaraj się, aby to sprzedający pokrył np. koszt taksy (zwłaszcza gdy transakcja jest na wysoką kwotę) lub by podzielić się opłatami po połowie. W przypadku korzystania z usług agencji nieruchomości (pośrednika) czasami agent może pomóc w wynegocjowaniu takich kwestii między stronami. Jednak z reguły to kupujący przygotowuje gotówkę na opłaty notarialne, które należy uiścić w dniu podpisania aktu (często płatność u notariusza jest możliwa kartą lub przelewem potwierdzonym przed podpisaniem aktu, ale warto wcześniej dopytać o formę płatności).
Opłaty sądowe przy zakupie mieszkania (księga wieczysta)
Po podpisaniu aktu notarialnego sprzedaży mieszkania, nowy właściciel musi zostać wpisany do księgi wieczystej danej nieruchomości. Zwykle to notariusz, w ramach swojej usługi, przygotowuje i wysyła wniosek do właściwego sądu wieczystoksięgowego o dokonanie zmian. Zmiany te wiążą się z opłatami sądowymi, które kupujący również musi ponieść.
Opłaty sądowe przy zakupie mieszkania są stałe (ryczałtowe) – ich wysokość nie zależy od ceny nieruchomości, tylko od rodzaju wpisu. Obecnie wynoszą one: 200 zł za wpis prawa własności (czyli wpisanie Ciebie jako nowego właściciela w księdze wieczystej) oraz 200 zł za wpis hipoteki (jeśli kupujesz na kredyt i ustanawiasz hipotekę na rzecz banku). Zatem jeśli kupujesz za gotówkę, zapłacisz tylko 200 zł (za zmianę właściciela), a jeśli posiłkujesz się kredytem, łącznie 400 zł (200 zł własność + 200 zł hipoteka). Opłaty te notariusz pobiera od Ciebie przy podpisywaniu aktu notarialnego, a następnie przekazuje je do sądu wraz z wnioskiem o wpis.
W pewnych sytuacjach może dojść dodatkowa, jednorazowa opłata sądowa 100 zł za założenie nowej księgi wieczystej. Dzieje się tak, gdy nabywasz mieszkanie, które wcześniej nie miało założonej księgi wieczystej. Przykładem jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez księgi – kupując takie mieszkanie, zakładasz nową księgę wieczystą (100 zł) i od razu wpisujesz do niej swoje prawo własności (200 zł). Podobnie bywa przy zakupie nowego mieszkania od dewelopera, jeśli dla danego lokalu deweloper jeszcze nie założył odrębnej księgi – wtedy założenie księgi kosztuje 100 zł + 200 zł wpis własności. Warto dopytać notariusza, jakie wnioski do KW będą składane w Twojej transakcji, aby wiedzieć jakie dokładnie opłaty sądowe Cię dotyczą. Na szczęście wymienione kwoty (200 zł, 400 zł, ewentualnie 100 zł) są stałe i stosunkowo niewielkie w porównaniu z innymi kosztami zakupu.
Koszty przy zakupie mieszkania na kredyt
Większość kupujących finansuje zakup mieszkania przynajmniej w części za pomocą kredytu hipotecznego. Taki wybór wiąże się z dodatkowymi wydatkami, które również należy wkalkulować w koszty zakupu nieruchomości. Oto najważniejsze koszty około kredytowe, z którymi powinieneś się liczyć przy zakupie mieszkania na kredyt:
- Prowizja banku za udzielenie kredytu: Wiele banków pobiera jednorazową prowizję za przyznanie kredytu hipotecznego. Zazwyczaj wynosi ona od 0% do 2% kwoty kredytu. Część ofert promocyjnych ma 0% prowizji, ale standardem rynkowym jest ok. 1–2%. Przykładowo, przy kredycie na 300 000 zł prowizja 1% to wydatek 3 000 zł, zwykle doliczany do kwoty kredytu lub płacony gotówką przy jego uruchomieniu.
- Wycena nieruchomości: Bank przed udzieleniem kredytu wymaga operatu szacunkowego, czyli wyceny mieszkania przez rzeczoznawcę. Koszt takiej wyceny to na ogół 400–600 zł dla mieszkania (może być nieco wyższy dla domu). Czasem bank dolicza tę opłatę do kosztów kredytu, a czasem wymaga zapłaty z góry – warto to sprawdzić w tabeli opłat danego banku.
- Ubezpieczenie pomostowe: Jest to podwyższone oprocentowanie kredytu naliczane przez bank do czasu prawomocnego wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Ponieważ wpis hipoteki w sądzie następuje zwykle kilka miesięcy po podpisaniu aktu notarialnego, bank do tego czasu zabezpiecza się wyższą marżą. Przekłada się to na nieco wyższe raty kredytu w pierwszych miesiącach (najczęściej marża +1% do czasu wpisu). Nie jest to osobna opłata „z góry”, tylko tymczasowo podwyższone odsetki doliczane do rat – mimo to warto być świadomym, że przez pierwsze np. 3–6 miesięcy kredyt będzie trochę droższy. Po dokonaniu wpisu hipoteki oprocentowanie spada do standardowego poziomu zgodnego z umową kredytową.
- Ubezpieczenie nieruchomości: Banki wymagają wykupienia polisy ubezpieczeniowej mieszkania od zdarzeń losowych (ogien, zalanie itp.) na cały okres kredytowania. Bank musi być wpisany jako beneficjent takiego ubezpieczenia. Koszt polisy mieszkaniowej to kilkaset złotych rocznie (zależnie od wartości mieszkania i zakresu ochrony). Pierwszą składkę zapłacisz przy uruchomieniu kredytu (proporcjonalnie za okres do końca roku lub za cały rok z góry). W kolejnych latach to już Twój stały koszt utrzymania nieruchomości, ale warto go uwzględnić od razu przy zakupie.
- Opcjonalne ubezpieczenia na życie lub od utraty pracy: Czasem banki oferują (lub wymagają w ramach lepszych warunków) dodatkowe ubezpieczenie na życie kredytobiorcy czy ubezpieczenie od utraty pracy. Nie są one obowiązkowe z punktu widzenia prawa, ale mogą być warunkiem obniżenia marży kredytu. Jeśli się na nie zdecydujesz, traktuj ich składki jako dodatkowy koszt kredytu – mogą wynieść od kilkudziesięciu do nawet kilkuset złotych miesięcznie, w zależności od sumy ubezpieczenia, wieku kredytobiorcy itp. Zanim wykupisz takie polisy, przelicz czy faktyczna korzyść (np. niższa marża) równoważy ich koszt.
Podsumowując, decydując się na kredyt, musisz być przygotowany na kilka tysięcy złotych dodatkowych wydatków związanych z jego zaciągnięciem (prowizja, wycena) oraz nieco wyższe obciążenia w początkowym okresie (ubezpieczenie pomostowe). Do tego dochodzą koszty ubezpieczeń, które część osób wykupuje dla bezpieczeństwa swojego i rodziny. Warto uwzględnić te wszystkie elementy, planując zakup mieszkania z pomocą banku.
Zakończenie – przygotuj się i sprawdź ofertę oneestate.pl
Zakup mieszkania to duże przedsięwzięcie finansowe, ale dzięki odpowiedniemu przygotowaniu żadne opłaty Cię nie zaskoczą. Podsumujmy: taksę notarialną (kilka tysięcy złotych w zależności od ceny mieszkania) zwykle ponosi kupujący, do tego doliczany jest VAT i drobne opłaty za wypisy aktu. Podatek PCC wynosi 2% ceny na rynku wtórnym (chyba że korzystasz ze zwolnienia dla pierwszego mieszkania), natomiast przy rynku pierwotnym płacisz VAT w cenie i PCC Cię nie dotyczy. Dochodzą opłaty sądowe (200 zł + ewentualnie kolejne 200 zł za hipotekę) za wpisy w księdze wieczystej oraz ewentualnie prowizja agenta nieruchomości, jeśli korzystałeś z jego usług. Gdy finansujesz zakup kredytem, pamiętaj o prowizji bankowej, wycenie, ubezpieczeniu nieruchomości i innych kosztach okołokredytowych. Nie zapomnij też, że po zakupie czekają Cię jeszcze m.in. koszty urządzenia mieszkania, opłata za jego nabycie w gminie (podatek od nieruchomości) czy opłaty przyłączeniowe w przypadku nowych inwestycji deweloperskich – to już jednak temat na osobny artykuł.
Mając pełen obraz sytuacji, możesz śmielej negocjować warunki transakcji i szukać oszczędności tam, gdzie to możliwe (np. wybierając tańszego notariusza lub polując na oferty bez prowizji dla kupującego). Teraz, gdy wiesz już, ile kosztuje notariusz przy zakupie mieszkania i jakie inne wydatki trzeba uwzględnić, jesteś lepiej przygotowany do najważniejszego – znalezienia idealnego lokum. Sprawdź aktualne oferty mieszkań na oneestate.pl i wybierz coś dla siebie – a gdy przyjdzie moment finalizacji zakupu, będziesz gotowy i świadomy wszystkich kosztów. Powodzenia w zakupie wymarzonego mieszkania!