Koszty zakupu mieszkania – podatki i opłaty przy zakupie nieruchomości

Koszty zakupu mieszkania – cena to nie jedyny wydatek, jaki czeka kupującego nieruchomość. Przy zakupie mieszkania pojawia się szereg dodatkowych kosztów – podatków i opłat, o których warto wiedzieć zawczasu, aby odpowiednio przygotować budżet. W tym artykule omawiamy wszystkie główne koszty związane z nabyciem mieszkania: podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), taksę notarialną, opłaty sądowe, koszty około kredytowe oraz inne wydatki, które często zaskakują kupujących. Świadomość tych kosztów pozwoli uniknąć przykrych niespodzianek finansowych i lepiej zaplanować zakup.

Podatek od zakupu nieruchomości (PCC lub VAT)

Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) to podstawowy podatek związany z zakupem nieruchomości na rynku wtórnym. Wynosi on 2% wartości rynkowej mieszkania i jest opłacany jednorazowo u notariusza podczas zawierania aktu notarialnego. Co ważne, od 31 sierpnia 2023 roku obowiązuje zwolnienie z PCC dla osób kupujących swój pierwszy lokal mieszkalny (mieszkanie lub dom) na rynku wtórnym. Jeśli więc nigdy wcześniej nie posiadałeś nieruchomości mieszkalnej, przy pierwszym zakupie z drugiej ręki nie zapłacisz 2% podatku PCC – to spora oszczędność (dla mieszkania wartego 500 tys. zł byłoby to 10 tys. zł). W innych przypadkach PCC obciąża kupującego i notariusz przekazuje go do urzędu skarbowego. Przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym (od dewelopera) PCC się nie płaci, ponieważ cena zawiera podatek VAT. Stawka VAT wynosi 8% dla mieszkań do 150 m² (oraz domów do 300 m²) i 23% dla większych nieruchomościrejent.poznan.pl. VAT jest już wkalkulowany w cenę przez dewelopera, więc kupujący go nie odprowadza osobno.

Warto wspomnieć jeszcze o podatku związanym z ustanowieniem hipoteki na zakupione mieszkanie. Jeżeli kupujesz na kredyt i bank wymaga ustanowienia hipoteki na nieruchomości, zapłacisz podatek PCC od ustanowienia hipoteki w wysokości 0,01% wartości zabezpieczenia, jednak nie mniej niż 19 zł. W praktyce najczęściej jest to symboliczna kwota 19 zł (tę kwotę stosuje się przy hipotece o wpisanej najwyższej sumie zabezpieczenia). Podatek ten również uiszcza się u notariusza lub w sądzie przy składaniu wniosku o wpis hipoteki.

Taksa notarialna i opłaty notarialne

Zakup mieszkania wymaga podpisania aktu notarialnego u notariusza, co wiąże się z kosztami notarialnymi. Podstawową opłatą jest taksa notarialna – wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu sprzedaży. Maksymalne stawki taksy są regulowane prawnie i zależą od wartości nieruchomości. Dla przykładu, przy cenie mieszkania 300 000 zł maksymalna taksa wynosi około 1010 zł netto (plus 23% VAT), a dla mieszkania wartego 500 000 zł – około 1560 zł netto (plus VAT). W praktyce notariusze często stosują stawki maksymalne, choć zdarza się możliwość negocjacji przy prostych transakcjach. Należy pamiętać, że do taksy doliczany jest podatek VAT 23%. Taksa notarialna obejmuje sporządzenie aktu i wszelkich wymaganych notarialnie dokumentów. Oprócz samej taksy, notariusz pobierze także opłatę za sporządzenie wypisów aktu notarialnego (każdy wypis to kilkadziesiąt złotych, zależnie od liczby stron) – otrzymasz kilka wypisów, m.in. dla stron transakcji i dla sądu wieczystoksięgowego.

Zgodnie z praktyką rynkową, koszt taksy notarialnej oraz pozostałe opłaty notarialne najczęściej ponosi kupujący (choć strony mogą umówić się inaczej). Już na etapie negocjowania warunków transakcji warto ustalić, kto zapłaci za notariusza – standardowo robi to kupujący, ponieważ jest zainteresowany zabezpieczeniem swoich praw w akcie notarialnym. Warto przygotować gotówkę lub zabezpieczyć środki na te opłaty, które trzeba uregulować w dniu podpisania aktu (notariusz może przyjąć płatność kartą lub przelewem potwierdzonym).

Opłaty sądowe i koszty wpisów do księgi wieczystej

Kolejną kategorią kosztów są opłaty sądowe związane z założeniem lub aktualizacją księgi wieczystej dla nieruchomości. Jeżeli kupujesz mieszkanie, dla którego jest już prowadzona księga wieczysta, należy złożyć wniosek o wpisanie nowego właściciela oraz ewentualnie wpis hipoteki (jeśli zakup na kredyt). Opłaty sądowe są stałe i wynoszą obecnie: 200 zł za wpis prawa własności do księgi wieczystej oraz 200 zł za ustanowienie hipoteki. Zatem jeśli kupujesz za gotówkę, zapłacisz 200 zł (zmiana właściciela), a jeśli z kredytem – łącznie 400 zł (własność + hipoteka). Wniosek do sądu składa zazwyczaj notariusz w ramach usługi po akcie notarialnym, a opłaty te są pobierane przez notariusza przy podpisaniu aktu. Dodatkowo, jeśli nabywasz mieszkanie, dla którego nie było wcześniej księgi wieczystej (np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez księgi), koszt założenia nowej księgi wynosi również 100 zł (plus 200 zł za wpis własności). Warto dopytać notariusza o wszystkie konieczne w Twojej sytuacji wpisy i związane z nimi opłaty.

Prowizja biura nieruchomości (opcjonalnie)

Jeśli korzystasz z usług agencji nieruchomości przy zakupie mieszkania (np. poszukiwanie ofert, pośrednictwo w transakcji), może pojawić się koszt prowizji dla pośrednika. W Polsce model wynagradzania agentów bywa różny – czasem całą prowizję płaci sprzedający, czasem jest ona dzielona między sprzedającego a kupującego, a bywa też, że to kupujący zobowiązuje się do zapłaty prowizji (zwłaszcza gdy agent działa jako doradca kupującego). Typowa stawka prowizji na rynku mieszkaniowym to ok. 2-3% ceny nieruchomości + 23% VAT. Przykładowo, przy mieszkaniu za 400 000 zł, 2,5% prowizji wyniesie 10 000 zł netto (12 300 zł brutto). Ten koszt jest płatny zazwyczaj po sfinalizowaniu transakcji (podpisaniu aktu notarialnego). Przed nawiązaniem współpracy z agencją warto jasno ustalić wysokość prowizji i to, która strona ją pokrywa. Jeśli jesteś kupującym i masz możliwość wyboru, korzystniej jest, gdy wynagrodzenie pośrednika pokrywa sprzedający – wówczas Ty jako kupujący nie ponosisz bezpośrednio tego kosztu.

Koszty kredytu hipotecznego

Większość kupujących finansuje zakup mieszkania przynajmniej częściowo kredytem hipotecznym. Kredyt również generuje dodatkowe opłaty, które trzeba wziąć pod uwagę. Po pierwsze, banki często pobierają prowizję za udzielenie kredytu – może to być np. 1-2% kwoty kredytu, choć wiele ofert promocyjnych zakłada prowizję 0%. Dla kredytu 300 000 zł prowizja 1% oznacza 3 000 zł jednorazowej opłaty (zwykle doliczanej do kwoty kredytu lub płaconej gotówką przy uruchomieniu). Po drugie, wymagana jest wycena nieruchomości przez bankowego rzeczoznawcę – koszt takiej wyceny to zazwyczaj 400–600 zł w przypadku mieszkania (może być wyższy dla domu). Bank może zażądać zapłaty za wycenę z góry lub doliczyć ją do kosztów kredytu. Kolejnym kosztem jest ubezpieczenie pomostowe – jest to podwyższone oprocentowanie kredytu do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Ponieważ wpis hipoteki następuje zwykle kilka miesięcy po akcie, bank przez ten czas dolicza np. marżę +1% do oprocentowania, co przekłada się na wyższe raty (ale nie jest to osobna opłata, tylko tymczasowo większe odsetki). Po dokonaniu wpisu oprocentowanie spada do standardowego poziomu.

Inne koszty okołokredytowe to ubezpieczenia wymagane przez bank: ubezpieczenie nieruchomości (polisa mieszkaniowa od ognia i zdarzeń losowych, gdzie bank musi być wpisany jako beneficjent do kwoty kredytu) – składka rzędu kilkuset złotych rocznie. Czasem bank wymaga także ubezpieczenia na życie kredytobiorcy lub ubezpieczenia od utraty pracy – ich wykupienie bywa warunkiem lepszej marży kredytu. Takie polisy są dobrowolne z punktu widzenia prawa, ale jeśli się na nie zdecydujesz dla obniżenia marży, traktuj je jako dodatkowy koszt (składka może wynosić od kilkudziesięciu do kilkuset złotych miesięcznie, w zależności od sumy ubezpieczenia i wieku kredytobiorcy). Podsumowując, przy kredycie hipotecznym warto przewidzieć w budżecie kilka tysięcy złotych na prowizję, wycenę, ewentualne ubezpieczenia i opłaty bankowe.

Inne opłaty i koszty po zakupie

Po szczęśliwym sfinalizowaniu zakupu warto pamiętać o jeszcze kilku wydatkach, które pojawiają się już po nabyciu mieszkania. Nie są one co prawda częścią samej transakcji, ale często następują tuż po niej. Należy do nich opłata za urządzenie mieszkania w gminie – podatek od nieruchomości (w przypadku mieszkania zwykle kilkadziesiąt złotych rocznie, w zależności od metrażu i lokalizacji). Trzeba go zgłosić i opłacić w ciągu 14 dni od zakupu (lub podpisania aktu, zależnie od lokalnych przepisów). Jeśli kupiłeś mieszkanie od dewelopera, może być wymagane uiszczenie opłaty przyłączeniowej do mediów lub opłaty administracyjnej za przepisanie umów z dostawcami – dopytaj dewelopera o takie jednorazowe koszty. Wreszcie, większość kupujących czeka remont lub przynajmniej odświeżenie i umeblowanie mieszkania – to również powinno znaleźć się w planie finansowym. Koszty wykończenia wnętrza potrafią wynieść od kilkuset do kilku tysięcy złotych na metr kwadratowy, w zależności od standardu. Oczywiście, te wydatki zależą od indywidualnych planów i preferencji, ale warto mieć świadomość, że zakup mieszkania to dopiero początek wydatków związanych z nowym lokum.

FAQ: Koszty zakupu mieszkania