Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców – praktyczny poradnik 2025

Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców to główny akt prawny regulujący zasady kupowania nieruchomości w Polsce przez obywateli innych państw. Choć korzenie tych przepisów sięgają 1920 roku, były one wielokrotnie nowelizowane, aby dostosować je do aktualnych realiów rynkowych i członkostwa Polski w UE. W praktyce oznacza to pewne ograniczenia i procedury, które cudzoziemcy muszą uwzględnić planując zakup domu, mieszkania czy działki w Polsce. Poniżej wyjaśniamy krok po kroku, kogo dotyczą te regulacje, kiedy wymagane jest specjalne zezwolenie, a kiedy zakup może odbyć się bez dodatkowych formalności. Staramy się przy tym przedstawić praktyczne porady – tak, aby proces był jak najprostszy i bezpieczny dla kupujących spoza Polski. W artykule uwzględniono stan prawny na 2025 rok, z odniesieniem do aktualnej sytuacji (m.in. wzmożonego napływu obywateli Ukrainy oraz sankcji dotyczących obywateli Rosji w związku z wojną).

Kogo dotyczą ograniczenia – definicja cudzoziemca w Polsce

Polskie prawo jasno precyzuje, kogo uważa za „cudzoziemca” w kontekście obrotu nieruchomościami. Nie każda osoba bez polskiego paszportu jest objęta ograniczeniami ustawy. Obywatele krajów Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) oraz Szwajcarii są wyłączeni spod działania ustawy – mogą nabywać nieruchomości w Polsce praktycznie na takich samych zasadach jak obywatele RP. Oznacza to, że np. Niemiec, Francuz czy Norweg kupują mieszkanie albo działkę w Polsce bez konieczności uzyskiwania jakichkolwiek zezwoleń.

Za cudzoziemców w rozumieniu ustawy uznaje się natomiast przede wszystkim: osoby fizyczne nieposiadające obywatelstwa polskiego (poza wspomnianymi obywatelami EOG/Szwajcarii), a także podmioty mające siedzibę za granicą. Co ważne, ograniczenia dotyczą również polskich spółek i firm, które są kontrolowane przez osoby zagraniczne. Innymi słowy, jeżeli obcokrajowiec założy w Polsce spółkę tylko po to, by kupić nieruchomość – taka transakcja także podlega rygorom ustawy.

Kiedy cudzoziemiec nie potrzebuje zezwolenia na zakup nieruchomości?

Generalna zasada przewidziana w ustawie mówi, że nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia wydanego przez polskie władze. Od tej reguły istnieje jednak wiele wyjątków, które w praktyce obejmują większość typowych transakcji mieszkaniowych. W poniższych sytuacjach cudzoziemiec nie musi ubiegać się o żadne pozwolenie, aby kupić nieruchomość w Polsce:

• Samodzielny lokal mieszkalny – zakup mieszkania (lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość) nie wymaga zezwolenia. Dotyczy to zarówno obywateli EOG, jak i osób spoza EOG (np. Ukrainy, USA, Wielkiej Brytanii itp.), o ile kupują zwykłe mieszkanie lub apartament. Do lokalu może przynależeć komórka lokatorska, piwnica czy udział w gruncie – nadal jest to traktowane jako część składowa mieszkania. Uwaga: Jedyny wyjątek to położenie mieszkania w strefie nadgranicznej – o tym poniżej.
• Lokal garażowy lub udział w nim – cudzoziemiec może swobodnie kupić garaż (lub udział w garażu wielostanowiskowym), zwłaszcza gdy jest on powiązany z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych (np. miejsce postojowe dla zakupionego mieszkania).
• Nieruchomość dla cudzoziemca z długim pobytem w Polsce – jeżeli osoba spoza UE mieszka legalnie i nieprzerwanie w Polsce co najmniej 5 lat od uzyskania prawa stałego pobytu lub pobytu rezydenta długoterminowego UE, może nabyć nieruchomość bez zezwolenia. Przykład: obywatel Kanady z polską kartą stałego pobytu od ponad 5 lat może kupić dom lub działkę na takich zasadach jak Polak.
• Małżonek obywatela polskiego – cudzoziemiec będący w związku małżeńskim z obywatelem RP, posiadający minimum 2 lata stałego pobytu w Polsce, może bez zezwolenia nabyć nieruchomość, która wejdzie do małżeńskiej wspólnoty majątkowej. Innymi słowy, jeśli np. mąż jest cudzoziemcem, żona Polką, a mąż ma uregulowany pobyt od 2+ lat – mogą razem kupić np. dom na wspólność ustawową bez dodatkowych zgód.
• Dziedziczenie ustawowe i bliska rodzina – jeżeli cudzoziemiec dziedziczy nieruchomość na mocy ustawy (jako bliski członek rodziny zmarłego właściciela), nie potrzebuje zezwolenia, by stać się właścicielem. Również sprzedaż nieruchomości na rzecz bliskiego krewnego-cudzoziemca może być zwolniona z wymogu uzyskania zgody – np. kiedy babcia (Polka) sprzedaje dom wnukowi, który nie ma polskiego obywatelstwa, ale z tytułu pokrewieństwa byłby uprawniony do dziedziczenia po babci.
• Przejęcie nieruchomości w ramach egzekucji (hipoteka) – brak konieczności zezwolenia dotyczy sytuacji, gdy bank lub inny wierzyciel hipoteczny przejmuje na własność nieruchomość w wyniku nieskutecznej licytacji komorniczej. Taka sytuacja może mieć miejsce np. przy windykacji długu – i dotyczy oczywiście raczej instytucji finansowych niż osób prywatnych.

Jak widać, prawo zostawia sporo furtek umożliwiających swobodny zakup lokalu lub domu przez cudzoziemców. W praktyce najważniejsze jest to, że typowe mieszkanie w mieście można kupić od ręki bez zbędnych formalności. Dotyczy to również obecnie licznej grupy obywateli Ukrainy przebywających w Polsce – zakup mieszkania przez Ukraińca nie wymaga zezwolenia, pod warunkiem że lokal nie leży w strefie przygranicznej. Daje to szansę na normalne osiedlenie się i zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych bez długotrwałego oczekiwania na decyzje urzędników. Warto również dodać, że cudzoziemcy z UE/EOG mają pełną swobodę zakupu wszelkich nieruchomości (mieszkań, domów, działek), ponieważ – jak wspomniano – ustawa ich nie obejmuje. Pewne ograniczenia istniały przejściowo w odniesieniu do gruntów rolnych i leśnych po wejściu Polski do UE, ale okresy ochronne minęły i obecnie obywatel np. Niemiec czy Czech kupi nawet ziemię rolną na podobnych zasadach co Polak.

Kiedy wymagane jest zezwolenie Ministerstwa Spraw Wewnętrznych?

Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wydawane jest w formie decyzji administracyjnej przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji (MSWiA). Taka zgoda jest obligatoryjna, jeśli nie zachodzi żaden z wyżej wymienionych wyjątków. Najczęstsze przypadki, gdy cudzoziemiec musi uzyskać zezwolenie, to m.in.:

• Zakup działki lub domu przez osobę spoza EOG, która nie ma wieloletniego pobytu w Polsce. Przykład: obywatel USA mieszkający w Polsce krótko, chce kupić dom z ogrodem – będzie musiał ubiegać się o pozwolenie. Podobnie obywatel Ukrainy, który przyjechał w 2022 roku i chce nabyć siedlisko lub działkę budowlaną, potrzebuje zgody MSWiA (chyba że ma polskiego małżonka i spełnia warunki opisane wyżej).
• Nabycie nieruchomości położonej w strefie nadgranicznej – niezależnie od rodzaju nieruchomości (czy to mieszkanie, czy grunt) zawsze wymagane jest zezwolenie, jeśli obiekt znajduje się na terenie strefy przygranicznej. Strefa nadgraniczna to pas o szerokości kilku kilometrów wzdłuż granicy państwowej. Co istotne, obejmuje on nie tylko odludne obszary przy granicach Białorusi czy Ukrainy, ale także popularne miejscowości nadmorskie (np. część Trójmiasta – Gdynia, Sopot, Gdańsk leżą w takiej strefie). Dlatego nawet cudzoziemiec z UE, planujący zakup apartamentu nad Bałtykiem blisko granicy (np. w Świnoujściu czy Krynicy Morskiej), musi upewnić się, czy lokalizacja nie wymaga zgody MSWiA.
• Zakup większych gruntów rolnych – ustawa wskazuje, że grunt rolny o powierzchni powyżej 1 hektara nabywany przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Ma to zapobiegać wykupowi rozległych terenów przez kapitał zagraniczny bez kontroli państwa. W praktyce, nawet mniejsza działka rolna może wymagać zgody, jeśli leży we wspomnianej strefie przygranicznej lub jeśli cudzoziemiec nie spełnia innych warunków zwalniających z obowiązku (np. długoletni pobyt).
• Każda nieruchomość nabywana przez firmę zagraniczną lub polską spółkę kontrolowaną przez obcokrajowców – tutaj również co do zasady wymagana jest zgoda MSWiA, chyba że zachodzi jeden z ustawowych wyjątków.

Procedura uzyskania zezwolenia jest dość złożona, dlatego cudzoziemcy często decydują się skorzystać z pomocy agencja nieruchomości lub prawnika, który przeprowadzi ich przez ten proces. W dużym skrócie, konieczne jest złożenie wniosku do MSWiA z dokładnymi informacjami o nieruchomości i celu jej nabycia. Ministerstwo analizuje, czy dana transakcja nie zagraża obronności, bezpieczeństwu państwa lub porządkowi publicznemu oraz czy jest zgodna z interesem społecznym. W praktyce oznacza to np., że władze mogą odmówić zgody, jeśli uznają, że sprzedaż strategicznego terenu (np. w pobliżu jednostki wojskowej) cudzoziemcowi mogłaby być ryzykowna dla państwa. Natomiast typowe motywy ekonomiczne (jak chęć zamieszkania czy inwestycji) są zazwyczaj akceptowane.

Kluczowe jest też wykazanie więzi cudzoziemca z Polską – we wniosku warto podkreślić, jeśli kupujący ma polskie korzenie, rodzinę w Polsce, prowadzi tu biznes lub posiada kartę pobytu. Takie informacje zwiększają szanse na otrzymanie zezwolenia, pokazując że nabycie nieruchomości służy realnym potrzebom życiowym lub gospodarczym w Polsce, a nie spekulacji.

Jak wygląda procedura krok po kroku?

Uzyskanie zezwolenia trwa co najmniej kilka miesięcy, dlatego planując zakup wymagający zgody administracyjnej, należy uzbroić się w cierpliwość. Oto główne etapy procesu:

1. Złożenie wniosku w MSWiA – Wniosek powinien zawierać dane kupującego, dokładny opis nieruchomości (adres, numer księgi wieczystej, powierzchnię itp.) oraz uzasadnienie zakupu. Należy dołączyć szereg dokumentów, m.in. potwierdzających tożsamość i status pobytowy cudzoziemca, dokumenty dotyczące nieruchomości (np. odpis z księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów) oraz dokumenty finansowe potwierdzające możliwość zakupu. Ważne: wszystkie dokumenty obcojęzyczne muszą być przetłumaczone przez tłumacza przysięgłego. Wniosek podlega opłacie skarbowej (omówionej niżej).
2. Weryfikacja formalna i opinie resortów – Po złożeniu, wniosek jest sprawdzany pod względem formalnym. Jeśli czegoś brakuje, urząd wezwie do uzupełnienia. Następnie MSWiA kieruje sprawę do zaopiniowania przez Ministerstwo Obrony Narodowej, a jeśli dotyczy zakupu ziemi rolnej – także przez Ministerstwo Rolnictwa. Każde z tych ministerstw ma 14 dni na ewentualny sprzeciw (brak odpowiedzi w terminie jest traktowany jako zgoda milcząca). W niektórych przypadkach organy te mogą wydłużyć czas na wydanie opinii nawet do 2 miesięcy, co wydłuża cały proces.
3. Decyzja MSWiA – Minister Spraw Wewnętrznych po zebraniu opinii i analizie sprawy wydaje decyzję – zezwolenie albo odmowę. Zezwolenie zwykle jest wydawane, jeśli nie stwierdzono zagrożeń dla bezpieczeństwa i porządku oraz cudzoziemiec spełnił wymogi formalne. Decyzja pozytywna może zawierać warunki, np. zobowiązanie do uzyskania dodatkowych zgód (rzadko się to zdarza w przypadku nieruchomości). W razie odmowy przysługuje odwołanie, ale w praktyce lepiej starać się dostarczyć jak najpełniejszą dokumentację od razu, by uniknąć negatywnej decyzji.
4. Finalizacja transakcji – Mając w ręku wydane zezwolenie, cudzoziemiec może zawrzeć właściwą umowę zakupu nieruchomości u notariusza. Uwaga: zezwolenie jest ważne przez 2 lata od wydania – jeśli w tym czasie nie dojdzie do zakupu konkretnej nieruchomości wskazanej we wniosku, decyzja traci moc i procedurę trzeba zaczynać od nowa.

Warto wspomnieć, że istnieje możliwość wcześniejszego uzyskania tzw. promesy zezwolenia. Promesa to obietnica wydania zezwolenia w przyszłości, jeśli zajdą określone warunki. Cudzoziemiec może wystąpić o promesę przed znalezieniem konkretnej nieruchomości lub przed finalizacją transakcji, aby mieć pewność, że później dostanie właściwe zezwolenie. Opłata skarbowa za wydanie promesy jest znacznie niższa – wynosi 98 zł (podczas gdy za pełne zezwolenie 1570 zł). Promesa jest ważna rok i daje kupującemu większą pewność w negocjacjach – sprzedający widząc promesę wie, że cudzoziemiec raczej otrzyma docelowe pozwolenie. W praktyce jednak wiele osób pomija ten krok i od razu składa kompletny wniosek o zezwolenie na zakup konkretnej, upatrzonej nieruchomości.

Koszty: Tak jak wspomniano, opłata skarbowa za decyzję MSWiA to 1570 zł (stan na 2025 r.). Do tego dochodzą ewentualne koszty pełnomocnictw (17 zł opłaty skarbowej, jeśli cudzoziemiec ustanawia pełnomocnika) oraz wydatki związane ze zgromadzeniem dokumentów: odpisy, zaświadczenia, tłumaczenia przysięgłe – co łącznie może wynieść kilkaset złotych dodatkowo. Z perspektywy całej transakcji (często wartej kilkaset tysięcy złotych) są to niewielkie kwoty, ale wymagają zaplanowania.

Czas oczekiwania: Przepisy przewidują co prawda, że sprawy o wydanie zezwolenia powinny być załatwiane w ciągu 2 miesięcy, jednak w praktyce jest to termin rzadko dotrzymywany. Duża liczba wniosków oraz konieczność zasięgania opinii sprawiają, że realny czas uzyskania decyzji to od 2 do nawet 6-12 miesięcy w skomplikowanych przypadkach. Dlatego, jeśli planujesz kupno np. domu jako cudzoziemiec bez prawa do zwolnienia z obowiązku zezwolenia, rozpocznij starania z wyprzedzeniem. Możesz np. podpisać ze sprzedającym umowę przedwstępną z odpowiednio odroczonym terminem finalizacji, aby mieć czas na uzyskanie zgody. Dobrą praktyką jest też korzystanie ze wsparcia doświadczonych biur nieruchomości lub kancelarii prawnych, które pomagają kompletować dokumenty i pilotują sprawę w urzędzie (oczywiście za odpowiednim wynagrodzeniem). Dzięki takiemu wsparciu profesjonalistów cudzoziemiec nie musi sam przedzierać się przez zawiłości polskiej biurokracji i minimalizuje ryzyko popełnienia błędu we wniosku.

Aktualna sytuacja 2025 – wpływ wojny na Ukrainie i nowe okoliczności

Ostatnie lata przyniosły istotne zmiany w kontekście nabywania nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce. Wojna na Ukrainie sprawiła, że do Polski napłynęło wielu obywateli Ukrainy, z których znaczna część zdecydowała się osiąść tu na dłużej. Wraz z ustabilizowaniem pobytu rośnie liczba Ukraińców zainteresowanych kupnem własnego mieszkania w Polsce. Na szczęście – jak opisano wyżej – zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego nie wymaga od nich żadnych pozwoleń. Przepisy pozwalają więc naszym wschodnim sąsiadom na względnie łatwą integrację i zapewnienie bytu rodzinom poprzez nabycie własnego „M”. Warto jednak pamiętać, że jeżeli obywatel Ukrainy chciałby kupić np. dom z działką lub grunt inwestycyjny, nadal obowiązuje go procedura uzyskania zezwolenia (chyba że posiada już wieloletni pobyt stały w Polsce lub polskiego małżonka spełniającego wymogi).

Statystyki pokazują wyraźnie efekty tych trendów: w 2023 roku MSWiA wydało aż 898 zezwoleń na zakup nieruchomości przez cudzoziemców (w różnych formach własności), co oznacza wzrost o 24% w porównaniu do roku poprzedniego. Zdecydowaną większość wniosków stanowili obywatele Ukrainy, a także Białorusi – czyli państw związanych z obecnym konfliktem. Na trzecim miejscu znaleźli się obywatele Wielkiej Brytanii, co jest konsekwencją Brexitu (od 2021 r. Brytyjczycy są traktowani jako cudzoziemcy spoza EOG i muszą uzyskiwać zezwolenie, podczas gdy wcześniej – będąc obywatelami UE – kupowali nieruchomości bez ograniczeń). W sumie w 2023 roku cudzoziemcy zakupili w Polsce ponad 1260 nieruchomości o łącznej powierzchni około 72,7 ha. Są to dane obejmujące głównie nieruchomości gruntowe (działki, ziemię), gdyż mieszkania kupowane bez zezwoleń nie są w tych statystykach ujęte.

Drugim skutkiem geopolitycznym wojny jest wprowadzenie sankcji wobec obywateli Rosji. W maju 2022 r. Unia Europejska, w ramach pakietu sankcji, zakazała sprzedaży nieruchomości obywatelom Rosji (z pewnymi wyjątkami) na terenie całej UE. Zakaz dotyczy Rosjan, którzy nie posiadają obywatelstwa ani prawa pobytu w kraju UE/EOG – czyli de facto osoby z rosyjskim paszportem mieszkające w Rosji utraciły możliwość legalnego nabycia np. mieszkania czy domu w Polsce. Polskie MSWiA w praktyce już wcześniej bardzo skrupulatnie analizowało wnioski obywateli rosyjskich, często je odrzucając ze względu na zagrożenie bezpieczeństwa. Obecnie jednak obowiązuje ogólnounijny zakaz – dopóki sankcje nie zostaną zniesione, sprzedaż nieruchomości Rosjaninowi (bez prawa pobytu w Polsce/UE) nie dojdzie do skutku. Warto mieć tego świadomość, zwłaszcza jeśli np. polski właściciel otrzyma atrakcyjną ofertę zakupu ze strony osoby z Rosji – transakcja będzie niemożliwa do sfinalizowania.

Praktyczne porady dla obcokrajowców kupujących w Polsce

Na koniec, kilka praktycznych wskazówek, które ułatwią cudzoziemcom bezpieczne i sprawne przeprowadzenie transakcji na polskim rynku nieruchomości:

• Sprawdź swoją sytuację prawną – Zanim rozpoczniesz poszukiwanie domu czy działki, ustal, czy w Twoim przypadku wymagane będzie zezwolenie. Jeśli jesteś obywatelem UE/EOG – możesz działać swobodnie. Jeśli pochodzisz spoza EOG, ale planujesz kupić mieszkanie – również nie potrzebujesz zgody (byle nie w strefie granicznej). Gdy jednak myślisz o gruncie, domu lub innej nieruchomości gruntowej, przygotuj się na procedurę administracyjną. W międzyczasie rozważ uzyskanie karty pobytu w Polsce – po 5 latach może dać Ci ona pełną swobodę zakupu nieruchomości.
• Skorzystaj z pomocy profesjonalistów – Polski rynek i przepisy mogą być trudne do samodzielnego ogarnięcia przez obcokrajowca. Warto nawiązać współpracę z doświadczonym biurem nieruchomości premium albo prawnikiem specjalizującym się w obsłudze cudzoziemców. Taki specjalista pomoże skompletować dokumenty, a także doradzi, jak negocjować cenę i warunki zakupu. Co więcej, dobre agencje oferują usługi posprzedażowe – np. mogą polecić doradcę kredytowego, pomóc w założeniu konta bankowego czy załatwieniu formalności meldunkowych. Dla osób planujących zakup inwestycyjny i późniejszy wynajem, pomocny może być także zarządca nieruchomości, który zajmie się profesjonalnym administrowaniem mieszkaniem lub domem pod nieobecność właściciela.
• Uważaj na lokalizację (strefa graniczna) – Przy wyborze nieruchomości zwróć szczególną uwagę, czy nie leży ona w pasie przygranicznym. Jeżeli bardzo zależy Ci na danej lokalizacji w strefie granicznej, licz się z koniecznością uzyskania zezwolenia i wydłużeniem procesu zakupu. Czasami lepiej rozważyć podobną nieruchomość parę kilometrów dalej, poza strefą – aby móc kupić ją od razu bez formalności.
• Promesa przy dużych transakcjach – Jeśli planujesz poważną inwestycję (np. zakup kilku hektarów ziemi pod biznes) i obawiasz się, czy na pewno dostaniesz zezwolenie – rozważ wystąpienie o promesę. Za 98 zł zyskasz oficjalną promesę z MSWiA, która da Ci pewność co do decyzji na rok. To może ułatwić negocjacje ze sprzedawcą i ewentualne finansowanie bankowe.
• Finansowanie zakupu – Cudzoziemcy mogą korzystać z polskich kredytów hipotecznych, choć banki stawiają pewne warunki. Zwykle wymagany jest dokument potwierdzający pobyt (np. karta pobytu) oraz numer PESEL. Warto wcześniej zapytać w banku o procedury dla obcokrajowców. W 2023 r. ruszył w Polsce program kredytów preferencyjnych „Bezpieczny kredyt 2%” – w teorii dostępny także dla cudzoziemców z kartą stałego pobytu. Jeśli spełniasz kryteria (wiek, pierwszy zakup nieruchomości itp.), możesz spróbować z niego skorzystać. Niezależnie od źródła finansowania, przygotuj się na udokumentowanie pochodzenia środków – to standardowa procedura związana z przepisami przeciw praniu pieniędzy.
• Planowanie czasu i formalności – Zaplanuj transakcję realistycznie. Jeżeli potrzebujesz zezwolenia, nie zrywaj od razu umowy najmu obecnego lokum – uzyskanie pozwolenia potrwa. Lepiej założyć dłuższy horyzont czasowy na przeprowadzenie się do nowej nieruchomości. Pamiętaj też o innych formalnościach: meldunku, zgłoszeniu nabycia w urzędzie skarbowym (PCC), ewentualnej wymianie prawa jazdy itp. Po zakupie nieruchomości staniesz się pełnoprawnym uczestnikiem lokalnej społeczności, co wiąże się z pewnymi obowiązkami administracyjnymi.

Na zakończenie warto podkreślić, że polski rynek nieruchomości jest dziś atrakcyjny dla zagranicznych inwestorów, a procedury – mimo że mogą odstraszać biurokracją – są do przejścia. Wielu cudzoziemców co roku z powodzeniem nabywa w Polsce mieszkania, domy i grunty. Dla niektórych to sposób na bezpieczne ulokowanie kapitału (w końcu inwestowanie w nieruchomości uchodzi za stabilną lokatę), dla innych konieczność życiowa, bo związali swoją przyszłość z Polską. Dzięki członkostwu Polski w Unii Europejskiej obywatele większości krajów europejskich mogą kupować tu bez żadnych przeszkód, a i dla obywateli państw trzecich drzwi są otwarte – trzeba tylko pamiętać o dopełnieniu formalności. Mamy nadzieję, że powyższy poradnik rozwiał wątpliwości i dodał otuchy wszystkim, którzy planują zakup nieruchomości nad Wisłą. Powodzenia!

FAQ: Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców