Ceny nieruchomości — dowiedz się czy to dobry czas na zakup lub sprzedaż?

Ceny nieruchomości: Rynek nieruchomości od kilkunastu lat przyzwyczaił nas do rosnących cen, przerywanych jedynie krótkimi okresami spowolnienia. Początek 2025 roku przyniósł jednak zauważalne zmiany na rynku mieszkaniowym w Polsce. Wiele osób zastanawia się, czy spadek dynamiki wzrostu cen oznacza przejściowe ochłodzenie, czy może początek trwalszego trendu. Co ważniejsze z punktu widzenia inwestora – czy obecne warunki sprawiają, że warto inwestować w nieruchomości właśnie teraz? Przyjrzyjmy się sytuacji na rynku i perspektywom na najbliższy czas.

Aktualna sytuacja cenowa na rynku nieruchomości

W 2024 roku nastąpiło wyraźne wyhamowanie wzrostu cen mieszkań, a w niektórych miastach zanotowano nawet pierwsze od lat spadki. Stabilizacja cen widoczna była szczególnie w drugiej połowie roku. Według danych z rynku wtórnego, w IV kwartale 2024 mieszkania potaniały w większości dużych miast – w Katowicach średnio o ok. 6–7%, a łącznie w 10 z 17 największych aglomeracji odnotowano zniżki względem poprzedniego kwartału. Na rynku pierwotnym deweloperzy również ograniczyli podwyżki cen, a w niektórych inwestycjach oferowali promocje, aby pobudzić sprzedaż. Przyczyn tego spowolnienia było kilka:

• Wysokie stopy procentowe – w latach 2022–2023 Rada Polityki Pieniężnej znacząco podniosła stopy, co przełożyło się na droższe kredyty hipoteczne. Wiele osób straciło zdolność kredytową lub odkładało decyzję o zakupie, czekając na lepsze warunki finansowania. Mniejszy popyt osłabił presję na wzrost cen.
• Program Bezpieczny Kredyt 2% – rządowy program preferencyjnych kredytów dla pierwszych nabywców, uruchomiony w połowie 2023, początkowo wywołał skokowy wzrost zakupów mieszkań w segmencie popularnym. Jednak jego szybkie wyczerpanie (ograniczony budżet i dostępność) sprawiło, że pod koniec 2024 roku popyt chwilowo się nasycił. Wielu kupujących „wystrzeliło z bloków” wcześniej, korzystając z niskooprocentowanego kredytu, a po zakończeniu naboru nowych wniosków nastąpiła pauza.
• Większa podaż na rynku wtórnym – część inwestorów, którzy nabyli mieszkania w latach boomu 2020–2021, zaczęła je sprzedawać po upływie okresu 5 lat (po którym sprzedaż nie jest obciążona podatkiem od zysków). Te dodatkowe oferty na rynku wtórnym zwiększyły konkurencję, zwłaszcza że zbiegło się to z mniejszą liczbą kupujących z kredytem.
• Wysokie koszty materiałów i wykonawstwa – paradoksalnie, chociaż popyt osłabł, ceny nowych mieszkań nie mogły znacząco spaść z powodu drożejącego budownictwa. Deweloperom nie opłaca się sprzedawać poniżej kosztów, więc część z nich wstrzymywała rozpoczynanie nowych projektów, zamiast obniżać drastycznie ceny bieżącej oferty.

W rezultacie na początku 2025 roku obserwujemy pewną równowagę: ceny transakcyjne przestały rosnąć, a w niektórych segmentach lekko się skorygowały, ale nie doszło do żadnego załamania rynku. Mieszkania nadal są droższe niż kilka lat temu, jednak tempo wzrostu wyhamowało. Dla kupujących to długo wyczekiwana ulga po okresie nieustannych podwyżek – pojawiła się przestrzeń do negocjacji cen, a sprzedający zaczęli bardziej zabiegać o klientów.

Czy to dobry moment na zakup? Perspektywy na 2025 rok

Wielu potencjalnych inwestorów zadaje sobie pytanie: czy to już „dołek”, na którym warto wejść na rynek, zanim ceny znów pójdą w górę? Choć precyzyjne wyczucie idealnego momentu jest trudne, wiele sygnałów wskazuje, że rok 2025 może być korzystnym czasem na inwestycje w nieruchomości:

• Możliwe obniżki stóp procentowych: Inflacja w Polsce zaczęła hamować po rekordowych odczytach z 2022 roku. Jeśli ten trend się utrzyma, RPP prawdopodobnie będzie kontynuować stopniowe obniżanie stóp procentowych w drugiej połowie 2025. Już pojawiają się prognozy, że główna stopa (6,00% na koniec 2024) może spaść do okolic 4–5% pod koniec roku 2025. To oznaczałoby realną poprawę dostępności kredytów – więcej osób odzyska zdolność kredytową lub będzie mogło pożyczyć większą kwotę. Historia uczy, że gdy kredyty tanieją, popyt na mieszkania szybko rośnie, a wraz z nim ceny. Dlatego zakup przed spodziewanymi obniżkami stóp może pozwolić zyskać na późniejszym odbiciu rynku.
• Nowe programy wsparcia dla kupujących: Rząd zapowiedział kolejne inicjatywy mające ułatwić zdobycie własnego M. W planach jest m.in. „Rodzinny kredyt mieszkaniowy” wspierający rodziny z dziećmi. Jeżeli takie programy wejdą w życie, mogą ponownie zwiększyć liczbę chętnych na mieszkania, podobnie jak wcześniej „Mieszkanie dla Młodych” czy wspomniany Bezpieczny Kredyt 2%. Dla inwestorów prywatnych oznacza to potencjalnie większą grupę odbiorców, którym w przyszłości będzie można sprzedać lub wynająć posiadane nieruchomości.
• Ograniczona podaż nowych mieszkań: W odpowiedzi na słabszą sprzedaż, deweloperzy w 2023 i 2024 roku wyhamowali z rozpoczynaniem nowych projektów. Liczba pozwoleń na budowę i nowych inwestycji spadła. To zaś oznacza, że za 1–2 lata na rynku pierwotnym może brakować świeżej oferty, zwłaszcza w najbardziej pożądanych lokalizacjach. Jeśli popyt wróci na wyższy poziom, mniejsza podaż może szybko przełożyć się na presję wzrostową cen – klasyczna sytuacja, gdy chętnych jest więcej niż dostępnych mieszkań.
• Wysoki popyt na najem i rosnące czynsze: W ostatnich latach znacznie wzrosły koszty najmu. Wpłynął na to napływ uchodźców z Ukrainy w 2022 r., a także fakt, że wiele osób odłożyło zakup mieszkania z powodu drogich kredytów, zwiększając popyt na wynajem. Efekt? W dużych miastach czynsze najmu poszybowały w górę, poprawiając rentowność inwestycji pod wynajem. Choć tempo wzrostu czynszów może wyhamować, stawki utrzymują się wysokie, co czyni inwestowanie w mieszkanie na wynajem nadal opłacalnym przedsięwzięciem. Zwłaszcza że przy bardziej dostępnych kredytach znów pojawią się nowi najemcy – młodzi dorośli wyprowadzający się na swoje, migranci zarobkowi czy studenci.
• Długoterminowe fundamenty rynku: Patrząc perspektywicznie, polski rynek nieruchomości wciąż ma solidne podstawy do wzrostu. Poziom nasycenia mieszkaniami (liczba lokali na 1000 mieszkańców) jest u nas niższy niż średnia w Europie Zachodniej, co sugeruje utrzymujący się popyt na nowe domy i mieszkania w kolejnych latach. Ponadto, obserwujemy stałą urbanizację – największe miasta przyciągają nowych mieszkańców, tworzą się też prężne rynki lokalne w mniejszych miejscowościach (np. wokół nowych fabryk czy centrów usług). Wzrost zamożności społeczeństwa i rosnące wynagrodzenia również sprawiają, że coraz więcej osób stać na zakup własnej nieruchomości lub inwestowanie w drugi/trzeci lokal. Te długofalowe czynniki nie zniknęły pomimo krótkoterminowych wahań koniunktury.

Nieruchomości jako inwestycja – ochrona kapitału i zysk

Nieruchomości od dawna uchodzą za bezpieczną przystań dla kapitału, zwłaszcza w niepewnych czasach gospodarczych. Dlaczego inwestorzy tak chętnie lokują środki właśnie w mieszkaniach, domach czy gruntach?

• Ochrona przed inflacją: W okresach wysokiej inflacji realna wartość oszczędności trzymanych w gotówce maleje. Tymczasem ceny nieruchomości na przestrzeni kilkunastu czy kilkudziesięciu lat zwykle nadążają za inflacją lub ją przewyższają. Mieszkanie czy działka to dobro materialne, którego nie da się „dodrukować” – zachowuje swoją realną wartość, a często wręcz zyskuje, gdy pieniądz traci siłę nabywczą.
• Dochód pasywny z najmu: Kupując nieruchomość pod wynajem, możemy czerpać stały dochód z czynszu. Dobrze ulokowane mieszkanie potrafi przynosić roczną stopę zwrotu na poziomie 5%–7% brutto wartości nieruchomości, co porównywalne jest z dochodami z innych inwestycji, a bywa mniej ryzykowne. Co więcej, czynsze na ogół rosną mniej więcej w ślad za inflacją (wynajmujący podnoszą stawki w miarę wzrostu cen na rynku), więc taka inwestycja również chroni przychody przed spadkiem wartości pieniądza.
• Stabilność i mniejsze ryzyko: W odróżnieniu od giełdy czy kryptowalut, rynek nieruchomości cechuje się mniejszą zmiennością. Ceny mieszkań nie zmieniają się z dnia na dzień o kilkanaście procent. Nawet jeśli przyjdzie korekta, zwykle ma umiarkowaną skalę i po pewnym czasie wraca trend wzrostowy. Dla inwestora oznacza to mniej stresu i brak konieczności ciągłego monitorowania notowań. Fizyczny majątek daje też psychologiczne poczucie bezpieczeństwa – trudniej go „utracić” wskutek nagłego krachu.
• Potencjał wzrostu wartości: Dobrze wybrana nieruchomość może znacząco zyskać na wartości z biegiem lat. Na przykład zakup mieszkania w rozwijającej się dzielnicy, gdzie powstają nowe linie komunikacyjne, biurowce czy centra handlowe, często skutkuje wzrostem cen o kilkadziesiąt procent w ciągu dekady. Zysk przy sprzedaży takiej nieruchomości może wielokrotnie przewyższyć sumę uzyskanych czynszów – inwestor korzysta więc podwójnie.
• Namacalna inwestycja: Dla niektórych osób ważne jest, że inwestując w nieruchomość, posiadają coś konkretnego – mieszkanie, które mogą w każdej chwili zobaczyć, dotknąć, w razie potrzeby zamieszkać w nim lub ulepszyć je. To budzi większe zaufanie niż abstrakcyjne instrumenty finansowe. Popyt na mieszkania wynika też z podstawowej ludzkiej potrzeby – dachu nad głową – co czyni ten rynek mniej zależnym od mód i chwilowych trendów.

Wnioski: warto inwestować, ale z głową

Analiza rynku nieruchomości w 2025 roku prowadzi do ostrożnie optymistycznego wniosku: to dobry moment, by rozważyć inwestycję w mieszkania lub inne nieruchomości. Ceny przestały szybować, co stwarza przestrzeń do wynegocjowania atrakcyjnych warunków zakupu. Jednocześnie wiele wskazuje, że obecne spowolnienie ma charakter przejściowy – fundamenty rynku pozostają mocne, a spodziewane obniżki stóp procentowych i nowe programy wsparcia mogą ponownie rozbudzić popyt. Inwestując teraz, można potencjalnie skorzystać na przyszłych wzrostach wartości.

Oczywiście, jak każda inwestycja, zakup nieruchomości wymaga rozwagi. Nie każda oferta „okazyjnej” ceny rzeczywiście nią jest – dlatego warto przed podjęciem decyzji dokładnie zbadać lokalny rynek, porównać ceny i, jeśli to możliwe, zasięgnąć opinii eksperta. Kluczowe jest odpowiednie dobranie nieruchomości do swoich celów: inny lokal kupimy z myślą o szybkim „flippingu” (odsprzedaży z zyskiem), a inny jako długoletnią inwestycję pod wynajem. Ważne też, by kalkulować na chłodno: uwzględnić koszty transakcyjne, podatki, opłaty oraz ewentualne okresy bez najemcy w przypadku mieszkania na wynajem.

Podsumowując, nieruchomości nadal jawią się jako jedna z najatrakcyjniejszych form lokowania kapitału w 2025 roku. Dają względną stabilność, realne aktywo i perspektywę wielostronnego zysku. Obecna sytuacja rynkowa – lekkie cofnięcie cen i oczekiwanie na poprawę warunków kredytowych – to dla inwestorów okno możliwości. Warto je rozważyć i odpowiednio wykorzystać, pamiętając jednak o zasadzie zdrowego rozsądku i długoterminowej perspektywie. Z pomocą doświadczonych doradców oraz przy dobrej analizie rynku, inwestycja w nieruchomości może stać się doskonałym posunięciem, które zaprocentuje w przyszłości.

FAQ: Ceny nieruchomości